비하인드

부동산 가치, 우리는 더 보수적으로 평가합니다

리스크통제실 박문관 차장이 전하는 어니스트펀드의 리스크 관리

2018.11.23

어니스트펀드는 P2P금융 회사 중에서도 보수적이기로 유명합니다.

특히, 부동산 상품 출시에 보수적이고 신중해서 고객들로부터 많은 신뢰를 받기도 했는데요. 그럼 도대체 ‘보수적인 부동산 평가’라는 것은 어떤 것을 의미하고, 어니스트펀드의 부동산 평가를 담당하며 리스크를 관리하는 사람들은 누구일까요?

오늘은 어니스트펀드의 대표 ‘짠물’. 리스크통제실의 박문관 차장을 만나 그가 담당하고 있는 부동산 평가 업무와 일상에 관해 이야기를 나눠보았습니다.

안녕하세요, 저는 어니스트펀드의 금융리스크통제실에서 일하고 있는 박문관 차장입니다.
어니스트펀드에 유입되는 다양한 부동산 투자상품에 대해 감정평가가 제대로 이뤄졌는지 검증하고,
안정적 가치 기준을 마련하는 일을 하고 있습니다.

부동산 투자상품의 가치 기준을 세우는 일이 왜 중요한가요?

역설적으로 부동산의 가치는 하나로 고정되지 않기 때문입니다. 시의성이나 정부 정책 등 여러 조건과 시장상황에 따라 수시로 변화하죠. 그러다 보니 투자자 입장에서는 투자할 부동산의 가치를 어떤 기준으로 측정해야 할지 매우 혼란스러워요. 따라서 전문가가 해당 부동산의 객관적인 적정 가치를 쉽고 간편하게 파악할 수 있도록 도와주는 것이 매우 중요해요. 그 일을 저희가 맡고 있는 것이죠.

부동산 적정 가치는 어떤 과정을 통해서 세워지나요?

수많은 데이터를 바탕으로 이루어져요. 우선 한국감정원 제공 실거래자료를 기준으로 각종 컨설팅 업체의 분기 보고서, 부동산 투자상품 보고서를 주기적으로 점검하면서 전체적인 부동산 동향을 살펴보고요. 개인적인 채널을 통해 매일 부동산 관련 뉴스도 얻고 있죠. 또한 전국에서 거래된 모든 부동산의 실제 거래 가격도 확인합니다. 

가장 높은 가격부터 가장 낮은 가격까지 모두 살펴보고, 해당 부동산에 대한 평균적 또는 안정적인 가격을 찾아가는 것이죠.

 .
 .

직접 현장에 가기도 하나요?

물론이죠! 현장 방문은 기본 중의 기본이에요. ‘임장활동’이라고 하는데요. 해당 부동산의 적정 가치를 산출하기 위해 주변환경 등을 확인하고, 해당 부동산의 장단점을 종합적으로 판단하기 위함입니다.

예를 들어, 상가나 오피스텔은 유동인구와 이동 동선의 흐름이 매우 중요해요. 그래서 직접 현장을 방문해 주위 건물의 어느 위치에 대형 프랜차이즈가 입점해 있는지, 1층 및 상층부에 공실은 없는지, 유동인구를 중심으로 해당 상권과 연계성이 있는지 등을 확인합니다.

대형 프랜차이즈들의 경우 통상적으로 주변 유동인구가 얼마인지 확인 및 검증을 마치고 입점하는데요. 따라서 어느 정도 해당 상권에 대한 객관적인 증명이 이루어졌다고 보는 것이죠.

평가 기준이 보수적인 편이라고 들었어요.

많은 분들이 제가 산출해서 감정평가하는 가격이 좀 짜대요. (웃음) 보통 감정평가서에는 담당 감정평가사의 날인이 들어가는데, 이 가격에 대한 책임을 진다는 뜻입니다. 그래서 보통 감정평가법인에서는 담보평가를 목적 평가하는 경우 시세보다 가격을 높게 쓰는 걸 꺼려요.

제가 감정평가법인 출신이다 보니 그만큼 안정적이고 보수적으로 보려고 노력합니다.

이전 직장은 어떤 곳이었나요?

13년 정도 감정평가법인에서 근무를 했습니다. 처음엔 담보 평가와 경매평가 위주로 일을 했었죠. 5년 차부터는 일반 상업용 부동산이 아닌, 창고나 호텔과 같이 일반 시중은행이 쉽게 취급하지 못하는 부동산에 대한 특수평가 업무를 맡기도 했었고요.

 

어니스트펀드로 이직을 결심하게 된 이유는?

변화와 도전에 대한 갈망이 컸어요. 한 직장에서 오래 다니다 보니 스스로 정체되어 있다는 느낌을 많이 받았거든요. 나이가 적지 않아서 더 늦어지면 평생 이직을 못 할 수도 있겠다는 위기감도 들었고요. 마침 같은 평가법인에서 일하다가 먼저 어니스트펀드로 이직했던 동료에게 제의가 왔고, 좋은 기회라는 생각이 들어서 큰 고민 없이 이직하게 되었습니다.

 

새로운 변화를 경험하고 있나요?

큰 변화를 경험하고 있어요. 이전 직장에서는 제가 해당 부동산에 대한 감정평가서라는 결과물을 만들면 끝이었어요. 여기는 완전 다르더라고요. 하나의 부동산 상품을 출시하기까지 마케팅과 디자인 등 여러 가지 단계가 융합된다는 사실을 깨달았죠. 아무것도 없던 맨땅에 건물이 올라오고, 그걸 상품 구조화시키고, 투자자를 모으는 단계까지 모두 볼 수 있어서 좋았습니다.

어니스트펀드에선 점을 찍는 것이 아닌, 선을 긋는 일을 경험할 수 있다고 할까요?

어니스트펀드만의 장점은 무엇이라고 느꼈나요?

다양한 전문가들이 있다는 것이 가장 큰 장점인 것 같아요. 보통 일반 대출은 감정평가서 하나만 믿고 가는 경우가 많은데요. 어니스트펀드에서는 하나의 물건을 감정평가서뿐만 아니라 신탁, 증권사 등 정말 다양한 시각에서 입체적으로 분석을 하더라고요. 자연스럽게 상품의 위험성이 줄어들 수밖에 없는 거 같아요. 그만큼 안전장치가 많이 걸려있는 셈이니까요.

 

반면에 어려운 점은 없나요?

아직까지 특별하게 어려운 점은 없어요. 이름 대신 닉네임 쓰는 게 조금 낯선 정도? (웃음)

 .
 .

어니스트펀드에서 꼭 이루고 싶은 목표가 있다면?

어떤 영역에서든 회사에 꼭 필요한 사람이 되고 싶어요. 입사 초반 받았던 설문지 중에 아주 인상 깊었던 문항이 하나 있었는데요. ‘만약 어니스트펀드를 그만두게 된다면 어떤 이유일까요?’라는 질문이었죠. 많은 생각을 하게 만들더라고요. 결론적으로 ‘내가 더 이상 회사에 필요하지 않아서’라고 적었습니다. 물론 그런 일이 일어나선 안되겠죠?(웃음)

제 업무뿐만 아니라 다른 영역에까지 긍정적인 영향력을 미칠 수 있는 사람이 되고 싶어요.

마지막으로 부동산 투자를 시작하려는 사람들에게 조언 한마디!

우선 부동산에 대한 흐름을 잘 알아야 합니다. 부동산 관련된 기사들을 꾸준히 체크하면서 공부를 해야 하죠. 어느 정도 부동산 흐름에 대해 스스로 판단할 수 있게 된다면, 본인이 책임질 수 있는 금액 내에서 안정적으로 하시는 게 가장 좋지 않을까 싶어요. 물론 제 개인적인 의견입니다. 전 가격이 짠 편이니까요. (웃음)

 

글 = 어니스트펀드
사진 = 박종수 작가