아파트 담보 상품 투자 전 꼭 알아두면 좋을 2가지 : LTV, NPL

아파트 담보 상품은 어니스트펀드에서 누적 손실률 0%를 달성한 스테디셀러 상품군인데요. 아무래도 실물로 담보가 존재하기 때문에 투자자 입장에서는 조금 더 편안하게 접근할 수 있는 투자 상품입니다.

그러나 언제나 투자할 땐 꼼꼼히 살펴봐야 하지요. 어니스트펀드에서 아파트 담보 상품에 투자할 때 꼭 알아두어야 할 필수 용어를 정리해드릴게요.

LTV : Loan To Value Ratio

(주택 가치 대비 대출 비율)

사실 LTV는 비단 아파트 담보 상품 뿐 아니라, 대출과 관련되어 매우 중요한 필수 단어입니다. 최근 주택담보대출 관련 정책으로 ‘LTV를 완화한다’와 같은 표현을 뉴스에서 많이 접하셨을 텐데요, 우리가 주택을 담보로 직접 돈을 빌리는 입장에서의 LTV와 대출채권 상품에 투자하는 입장의 LTV는 조금 다르게 볼 수 있습니다.

LTV는 주택의 가치에 비한 대출금의 비율입니다. 

만약 지금 돈이 많이 필요한 대출자의 입장에서는 LTV가 높을 수록 좋겠죠. 갖고 있는 주택의 가격이 1억일 때, LTV가 50%라면 5천만 원까지만 대출이 가능한데 반해 LTV가 80%까지 허용된다면 8천만 원까지 대출이 가능하다는 뜻이니까요. 

그러나 우리가 투자자 입장에서 상품의 LTV를 확인할 때는 다르게 접근합니다. 

아래 이미지는 <서울 구로 서울수목원 현대홈타운 스위스 아파트> 담보 상품의 투자 상품 설명서 화면인데요.

투자 포인트 2번을 보면 '원금기준 LTV 47.10%로 안정지향 투자'라는 투자포인트를 확인하실 수 있습니다. 

대출을 받을 땐 LTV가 높은 게 좋은데, 투자할 땐 왜 LTV가 낮은 게 안정지향일까요?

우리는 이 상품의 대출자가 가진 아파트의 담보 가치를 믿고 투자를 합니다. 담보 가치는 결국 리스크를 대비해주는 안전장치인 것이죠. 만약 대출자가 원금을 제대로 갚지 못하면 우리는 대신해서 이 아파트를 시장에 팔아 얻게된 돈으로 돌려받을 수 있으니까요. 이 때 시장에 팔아 얼만큼이나 받을 수 있는지가 바로 이 아파트의 ‘담보 가치’인 것입니다.

대출자는 같은 아파트를 담보로 어니스트펀드 뿐 아니라 다른 곳에서도 대출을 받을 수 있습니다. 만약 주택의 담보 가치가 1억인데 여기 저기에서 빌린 돈이 총 9천만 원이라면 LTV는 90%가 되는 것이지요. 

투자자 입장에서는 보수적인 시선으로 바라보고 투자할 때 더 세세한 주의가 필요합니다.

우리가 여행 경비를 마련하기 위해 사용하던 휴대폰을 중고로 판매한다고 가정해봅시다. 분명 이 휴대폰이 50만원의 중고 시세를 갖고 있더라도 같은 휴대폰을 판매하는 다른 판매자들과 경쟁하다보면 어쩔 수 없이 조금씩 가격을 내려서 다시 팔게 되죠. 

마찬가지로 이 아파트의 담보 가치가 분명 1억 원인 것은 맞지만, 실제로 팔릴 때는 조금 더 낮은 가격으로 팔릴 가능성도 고려하는 것입니다. 

즉, 투자자 입장에서 LTV란 쉽게 말해 '담보로 내보이고 있는 해당 주택의 가격에 비해 대출자가 갖고 있는 총 대출이 얼마나 되는가?'로 해석할 수 있습니다.

그래서 우리가 투자 상품을 고를 때는 LTV가 낮을 수록 대출자의 담보가치 대비 대출금이 낮다는 뜻이니, 혹시라도 조금 더 낮은 가격에 아파트가 팔렸을 때에도 충분하다고 판단할 수 있고, 그렇기 때문에 안정지향형 투자가 된다고 볼 수 있습니다.

NPL : Non Performing Loan

(부실채권)

그 다음으로 어니스트펀드의 아파트 담보 상품에서 확인할 수 있는 투자포인트는 바로 'NPL 매입확약' 입니다.

NPL은 영문 표현 그대로 제대로 역할을 하지 못하는 채권을 뜻 하는데요. 우리나라 말로 표현해보자면 ‘부실채권’이라고 할 수 있습니다. 원리금이나 이자를 제때 받지 못하는 돈이라고 해석할 수 있어요.

어니스트펀드에서 제공하는 ‘NPL 매입확약’이란 투자자 보호장치 중 하나로, 일정 기간 연체 발생 시 NPL 전문 업체가 해당 채권을 원금 100%의 가격으로 매입하겠다는 약속을 받아두었다는 뜻입니다.

투자자 입장에서 이 확약 장치가 좋은 이유는 바로 ‘시간’의 이점에서 옵니다.

부실의 기준은 각각의 상품마다 조금씩 다르지만 만약 부실이 발생할 경우 어니스트펀드에서는 직접 해당 아파트를 경매에 부쳐 담보가치만큼의 현금흐름을 가져올 수 있습니다. 그러나 이 과정이 매우 길고, 정해진 기한이 없을 수 있습니다. 

위에 LTV를 설명하면서 예시로 들었던 중고마켓을 다시 한번 생각해 볼까요?

우리가 휴대폰을 올려놓는다고 해도 올리자마자 바로 구매자가 나타나서 거래가 성사되는 것은 아니지요. 조금씩 가격을 조정해서 다시 올려보기도 하고, 중간 중간 관심을 보이는 구매자들이 생기면 그들과 대화를 통해 거래 관련 사항을 조정해보기도 하고요.

그러다가 거래가 마지막에 틀어지는 경우도 생기고, 구매확정까지 기다리다가 갑자기 신상 휴대폰이 출시되어 중고 가치가 하락해버릴 수도 있습니다.

여유롭게 판매해도 된다면 이런 과정을 거칠 수도 있지만, 당장 내일 여행가는 데에 필요한 돈을 마련하기 위해 휴대폰을 판매하는 거라면? 이러한 일련의 과정을 거치지 않고 중고 휴대폰 매입 업체를 찾아가 바로 그자리에서 팔아버릴 수도 있겠죠.

그렇다면 내가 투자한 돈에 대한 원금과 이자를 기다리는 투자자 입장이라면 어떨까요? 특히 아파트 경매는 단순한 휴대폰 중고거래와 다르게 법적인 서류 절차도 얽혀있는 더더욱 복잡한 절차를 거쳐야 하는데요. 하루라도 빨리 담보가 현금화되어 걱정 없이 원금 회수하기를 바랄 거예요.

바로 이 'NPL 매입확약'이라는 것이 이 때 작용합니다. 1년 이상 걸릴수도 있는 경매 과정을 NPL 매입 전문 업체에게 바로 판매함으로써 회수 기간을 수개월 이내로 단축시킬 수 있는 것이지요. 이를 통해 투자금이 예상 외로 오래 묶여있게 되는 상황을 방지할 수 있게 됩니다.

이렇듯 담보를 현금화하는 방식 중의 하나로 ‘NPL 매입 확약’ 이라는 장치가 작동된다고 이해하시면 됩니다.

늘 보던 용어라 이미 알고 계셨을테지만, 다시 한번 쉽게 정리해드렸어요. 투자상품 해석에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

추가로 부동산 상품에 투자할 때 등장하는 '근저당권'에 대한 설명도 아래 링크를 통해 확인해 보실 수 있어요. 😀

<근저당권, 채권최고액에 대해서도 알아보기>

준법감시인 심사필 제0504호(22.09.05)