균형지향 B1 건설자금

서울 디지털 산업단지 인근 초역세권 오피스텔 신축 4호 17차

#오피스텔 분양률_85.6%_준공_입주임박

연 수익률 16.00%
투자기간 6개월

#오피스텔 분양률_85.6%_준공_입주임박

2022.11.21 오픈

5,000만원 모집 완료 잔여 0만원

어니스트 등급

균형지향 B1

예상 투자수익 (세후)

100만원 투자시
5만 3,771원

중대형PF
누적 손실률

1.26%

22년 10월 말일 기준

투자 포인트

  • 1
    1

    지하철 2호선 구로디지털단지역 초역세권 입지

  • 2
    2

    신안산선 호재로 개통시 더블역세권 프리미엄 기대

  • 3
    3

    디지털산업단지 인근 풍부한 직장인 배후수요 보유

기본정보

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투자자 보호장치

관리형토지신탁 위탁자 수익권에 대한 1순위 근질권을 대출금의 130%로 설정

관리형토지신탁 2순위 우선수익권에 대한 1순위 근질권을 대출금의 130%로 설정

시공사 연대보증 및 책임준공 확약

대출자 소유 타 사업부지 2순위 근저당권을 대출금의 100%로 설정(보조담보)

사업장 주소
서울특별시 관악구 신림동 1655-8번지 외 2필지
사업명
서울 신림동 지밸리마인드 오피스텔 신축사업
사업 규모
오피스텔 138세대 / 근린생활시설 15호
자금 용도
기대출금 상환
모집 금액
총 27.25억원
LTV
62.5%
상환 순위
2순위
공사기간
2020년 6월 ~ 2022년 11월 (예정)
공정률
100.0% (2022년 9월 28일 기준)
건축 규모
지하 2층 / 지상 14층
용도 지역
일반상업지역
대지 면적
671.3m²
연면적
5,281.7m²
상환 방식
만기일시상환
예상 대출 실행일
2022.12.09
  • 본 투자 상품은 기존에 출시되었던 '서울 2호선 초역세권 디지털단지 오피스텔 신축 3호' 상품의 투자 만기를 새롭게 연장하는 리파이낸싱 상품입니다.
  • 어니스트펀드는 본건이 지하철 2호선 구로디지털단지역 역세권에 위치하며 입지 우수한 점, 신안산선 개통 호재 수혜 지역으로 지속적인 가치 상승이 예상되는 점, 디지털산업단지 인근 풍부한 직장인 배후수요를 바탕으로 오피스텔 부문 분양률 85.6% 달성하였으며 향후 추가적인 분양성과 기대되는 점, 준공 임박하여 공정 리스크 최소화한 점을 고려하여 리파이낸싱을 승인하였습니다.
  • 본 투자 상품은 당사 리스크심사전문가 및 외부 회계사·변호사·감정평가사 등 전문가가 온라인투자연계금융업 감독규정 시행세칙 제11조의 전문가 확인사항에 대한 확인을 완료하였습니다.
  • 대출자의 사정, 대출선행조건 미충족, 모집 지연 등의 사유로 예상 대출 실행일보다 대출 실행이 지연될 수 있으며, 이 경우 투자 수익은 실제 대출 실행일부터 발생합니다.

상세정보

  • 담보력 분석

  • 대출자 정보

  • 투자구조

서울특별시 관악구 신림동 1655-8

담보가치290.79억원(예상 담보가치)

  • 선순위 대출금
  • 기타 유보금
  • 어니스트펀드 대출금
  • 여유금액
  • 선순위 대출금13,820,201,735원
    기타 유보금1,637,930,562원
  • 어니스트펀드 대출금2,725,000,000원
    여유금액10,896,279,508원
  • LTV62.5%
  • 본건의 예상 담보가치는 추가로 납입될 예정인 분양세대의 잔금과 미분양세대의 분양수입금 및 준공시점 예상되는 사업비 계좌의 잔액 합계액입니다.
  • 선순위 대출금의 조회 기준일은 2022년 10월 7일이며, 본건 대출 실행일까지 향후 발생되는 이자에 따라 잔액이 소폭 변동될 수 있습니다.
  • 기타 유보금은 2022년 10월 7일 기준 본건 시공사가 진행하고 있는 타 사업장과 관련하여 시공사가 보유한 공사비채권 및 2순위 우선수익권에 발생한 권리침해사항에 따른 유보금입니다. 신탁회사의 판단에 따라 해당 금원은 PF 대출금보다 우선하여 유보될 가능성이 있으며 어니스트펀드는 이를 보수적으로 LTV에 반영하였습니다. 또한 추후 추가적인 권리침해사항이 발생할 경우, 해당 유보금은 증가할 수 있습니다.

위험성 분석

  • 상환시나리오

  • 주요리스크

  • 기타(증빙자료 등)

  • 시나리오 1

    분양수입금

    본 사업장의 준공 후 잔금 납입 예상액은 약 106.9억원 수준으로 미분양 매출액 158.8억원과 준공시점 예상되는 사업비계좌 잔액 25.1억원을 고려할 경우 예상 담보가치는 290.7억원 수준이며 이에 따른 당사 대출금의 LTV는 62.5% 수준입니다.(준공시점 사업비계좌 잔액은 2022년 10월 17일 기준 준공시점에 예상되는 신탁계좌 잔액을 의미하며, 사업과정에 따라 소폭 변동될 수 있습니다.)

    본 사업장은 지하철 2호선 구로디지털단지역 역세권에 위치하여 입지 우수하며 향후 신안산선 개통 호재 예상되는 점, 서울디지털산업단지 인근 직장인 배후수요 풍부한 점 감안 시 향후 추가적인 분양 또한 가능할 것으로 예상됩니다.

    2022년 11월 입주 임박하여 수분양자 잔금납입이 시작될 예정이며, 산업단지 내 풍부한 임대수요로 수분양자의 원활한 잔금납입이 예상됩니다.

  • 시나리오 2

    미분양 담보대출

    대출자는 납입된 수분양자의 잔금과 미분양 담보대출을 통해 본건 대출금을 전액 상환할 수 있습니다.

    본건 2022년 1월 말 전체 매출액 기준 분양률 64.2%(오피스텔 85.6%) 달성하였으며, 현 분양률에서도 미분양 담보대출을 통해 당사 대출금 상환이 가능한 수준입니다. 본건은 임대수요 풍부한 역세권 소재 신축 오피스텔 및 가시성 우수한 상가 물건으로 LTV 오피스텔 70% 상가 50~60% 내외 수준에서 미분양 담보대출 진행이 가능할 것으로 예상하나 최근 금융시장의 보수적 변화에 따라 금융기관의 대출취급 가능액은 변동될 수 있습니다

  • 시나리오 3

    채권 매각 및 보조담보 근저당권 실행

    본건 대출채권 매각 또는 보조담보 근저당권 실행을 통하여 상환재원을 확보합니다.

    다만, 이 경우 본건 대출 만기 시점에 채권매각 또는 근저당권 실행에 추가적으로 소요되는 시일만큼 상환이 지연될 수 있습니다.

여신팀장 의견

심사 총평 보기

  • 본 사업장은 서울 관악구 신림동에 위치한 오피스텔 및 근린생활시설 신축 사업장입니다. 지하철 2호선 구로디지털단지역에서 도보 4분 거리에 위치한 역세권 입지로 향후 신안산선 개통 시 더블역세권 프리미엄이 기대되는 사업장입니다. 또한 전면부 왕복 10차선 도로와 접하여 여의도, 강남 등 서울 주요 업무지구로의 접근성이 편리합니다.

  • 본건 지역 내 희소성 높은 복층 구조 설계와 입주자 편의를 위한 옵션 제공으로 상품 경쟁력을 높였습니다. 또한 인근 서울디지털산업단지에 상주하는 약 16만명의 근로자를 배후수요로 확보하여, 2022년 9월 말 전체 매출액 기준 분양률 64.2%(오피스텔 85.66% , 상가 19.59%) 달성하였습니다. 근린생활시설의 경우 인근 노후화된 상가가 다수를 차지하여 신축 상가에 대한 이전수요 및 희소성이 높을 것으로 예상되어 향후 추가적인 분양이 예상됩니다.

  • 본 사업장은 2022년 9월 28일 사용승인 접수 완료하였으며 행정적인 절차 이후 11월 내 준공 및 입주가 시작될 예정입니다. 인근 산업단지의 풍부한 배후수요와 2호선 초역세권 입지로 직장인 임대 수요가 다수 존재할 것으로 예상되어 수분양자의 원활한 잔금납입이 예상됩니다. 또한 건축허가를 득한 대출자의 차기 사업부지에 대하여 2순위 근저당을 설정하여 담보력을 보강하였습니다.

자주 묻는 질문

  • 본 투자 상품의 대출 실행 계획은 어떻게 되나요?

  • 리파이낸싱(만기 연장) 상품이란 무엇인가요?

  • 추심과 채권 매각은 어떤 절차로 이뤄지나요?

  • 조기상환은 어떤 경우에 발생하나요?

투자시 유의사항

  • 본 투자 상품은 '온라인투자연계금융업 및 이용자 보호에 관한 법률'에 의거한 온라인연계투자 상품입니다.
  • 어니스트펀드는 고객에게 직접 투자를 권유하지 않습니다. 어니스트펀드는 투자자가 어니스트펀드가 제공하는 정보를 확인하고 자체적인 판단으로 투자할 것을 권고합니다.
  • 본 투자 상품은 다양한 보호장치를 지니고 있음에도 불구하고, 원금 손실이 발생할 수 있습니다.
  • 본 투자 상품은 조기 상환이 가능합니다. 따라서 조기 상환 발생 시, 투자 원금은 투자자분들께 지급되고 모집 시 고시된 예상 투자 수익이 변동될 수 있습니다.
  • 본 투자 상품은 대출자의 사정, 대출선행조건 미충족, 모집 지연 등의 사유로 예상 대출 실행일보다 대출 실행이 지연될 수 있습니다.
  • 투자 모집 마감 후 계획사항 및 선행 조건 이행 상황을 재검토하여 대출을 실행하며, 대출을 실행하지 않을 경우에는 즉시 투자 원금을 예치금 계좌로 환불해 드립니다. 또한, 본 투자 상품은 대출 채권에서 발생하는 원리금 수취권 매입 계약에 기반하기 때문에 대출 실행일 이전(투자 모집 기간 포함)의 기간에 대한 이자는 계산되지 않습니다.
  • 상환금 지급은 일반적으로 대출자의 상환일로부터 1 영업일이 소요되며, 최대 5 영업일까지 소요될 수 있습니다. 대출자의 상환일부터 상환금 지급일까지의 이자 수익금은 발생되지 않습니다.
  • 온라인연계투자 상품의 특성상 투자 모집 마감 이후에는 원칙적으로 투자 취소가 불가합니다.
  • 투자한 상품의 채권 현황, 상환 일정, 연체, 손실 등 투자자 공지 사항은 마케팅 수신동의 여부와는 별개로 발송될 수 있습니다.
  • 투자 수수료는 매월 상환금 지급일 직전 원금 잔액의 0.1% (고객 등급에 따른 투자 수수료 할인 폭 미반영된 수치) 에 해당하는 금액이며, 해당 금액을 차감한 금액이 상환금 지급일에 투자자분들께 지급됩니다. 중도 상환 시에는 수수료를 일할 계산하여 차감한 뒤 지급합니다.
  • 고객 등급에 따른 투자 수수료 할인폭과 상품 자체의 투자 수수료 할인폭이 다를 경우, 할인폭이 큰 수수료율로 자동 적용됩니다.