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어니스트펀드 기업금융실 김경숙 실장에게 듣는 부동산PF 투자 상품의 A to Z

2019.08.13

부동산 PF(Project Financing)란 프로젝트의 사업성과 미래 가치를 담보로 건축자금을 미리 대출해주는 투자 상품을 말합니다. 투자자께 투자 상품으로 소개하기 전에 ‘사업성’과 ‘미래 가치’를 정확하게 판단하고 위험 요소를 미리 제거하는 것이 중요한 이유입니다.

그렇다면 어니스트펀드의 부동산 PF 상품은 어떻게 만들어질까요? 누가, 어떤 기준으로 상품을 평가할까요?

오늘은 어니스트펀드에서 대규모 부동산 상품의 출시와 심의, 관리를 총괄하고 있는 기업금융실 김경숙 이사를 만나, 부동산 PF 업무에 대한 철학과 커리어에 관해 이야기를 나눠보았습니다.

 

 

간단한 자기소개 부탁드립니다.

기업금융실에서 실장을 맡고 있는 김경숙 이사입니다. 우림건설, 메리츠자산운용, NH농협캐피탈, 코리아에셋투자증권을 거쳐 어니스트펀드에 합류했습니다. 지금은 어니스트펀드에서 중대형 부동산 PF 상품의 영업, 검토, 심의를 총괄하고 있습니다.

 

‘부동산 PF’라는 단어가 어려운 분들을 위해, 조금 더 자세하게 설명해주세요.

어니스트펀드는 종합 P2P금융 분야 1위 업체인 만큼 포트폴리오가 다양한데요, 기업금융실에서는 그중에서도 ‘건축자금’ 상품을 담당하고 있습니다.

새로운 건물을 짓거나 공사를 완료하는 데는 큰 자금이 필요합니다. 기업금융실에서는 이처럼 자금이 필요한 사업장을 투자자들께 소개하여 원활하게 사업이 진행될 수 있도록 돕는 역할을 합니다. 이런 상품을 ‘프로젝트 파이낸싱(Project Financing)’, 줄여서 부동산 PF라고 부르는데요, 건물을 새로 짓는 개발 프로젝트에 필요한 자금을 조달한다는 의미입니다.

어니스트펀드의 중대형 부동산 PF를 책임지는 전문가, 기업금융실 김경숙 이사


지난해 어니스트펀드가 폭발적으로 성장하는 데 건축자금 상품이 큰 역할을 했다고 들었습니다.

네, 정확히는 안정적인 부동산 PF 상품을 취급하려는 노력이 빛을 본 것 같아요.

P2P 시장 초기에는 부동산 PF 상품의 인기가 정말 높았어요. 리스크가 있는 만큼, 연 수익률이 15% 이상이었으니까요. 그런데 무리한 PF 대출로 투자자들께 손해를 끼친 업체들이 나타나면서 투자자들께서도 수익률뿐 아니라 상환 안정성을 고려하기 시작하셨어요. 그러면서 자연스레, 신생 업체보다는 투자자 보호 장치를 마련하고 안정적인 상품을 소개하기 위해 노력하는 어니스트펀드를 선택하신 것 같아요.

 

중대형 규모의 부동산 PF 상품을 담당하시는 만큼 리스크 관리가 매우 중요할 것 같은데요, 어니스트펀드 기업금융실이 특별히 유의하는 점이 있나요?

대출 실행뿐 아니라 상환까지가 기업금융실의 역할이라고 생각해요. 기업금융실은 영업을 하는 조직이지만 대출액 증가에만 집중하는 게 아니라 안정적으로 상환이 완료될 때까지 최선을 다해야 하는 거죠.

P2P금융은 ‘개인 자금’으로 대출을 실행한다는 특수성이 있어요. 은행 등의 금융기관처럼 ‘기관’의 돈을 쓰는 게 아니라 개인의 투자금 몇십, 몇백만 원을 모아서 대출해드리는 거죠. 상품에 문제가 생긴다는 건 개인 투자자의 소중한 여유 자금에 문제가 생긴다는 뜻이기 때문에, 단 하나의 상품도 잘못되지 않도록 여타 여신 기관 대비 몇 배의 노력을 다해 면밀히 심사하고 있습니다.

구체적으로 어떤 노력을 하고 계시는지 궁금합니다.

우선 저는 제 돈을 투자할 수 있는 상품만 취급해요. 아무래도 업계에서 오래 경력을 쌓아왔다 보니, 함께 일했던 증권사나 관련 전문가께서 좋은 상품을 소개해주시곤 합니다. 그중에서도 신뢰할 수 있을 만한 분들이 주선해주신 상품일 때 내부에서도 심의를 먼저 진행하죠.

이후 팀에서 꼼꼼하게 상품을 검토합니다. 현장은 무조건 방문해서 주변에 유사한 건물은 뭐가 있는지, 임대가는 얼마인지, 환경은 어떤지를 조사하고 제출된 서류의 진위도 따져보죠. 이를 바탕으로 상품의 사업성과 상환 가능성을 평가하고 잠재적 위험 요소를 파악해 투자자를 보호할 수 있는 장치를 만듭니다.

마지막으로 최고투자책임자와 경영진이 참석하는 상품 심의를 진행합니다. 믿을 만한 상품인지, 투자자들께 소개할 수 있을 상품인지, 어떤 위험이 있을 수 있고 우리는 사전에 어떻게 해야 이 위험을 피해갈 수 있을지 세, 네 단계에 걸쳐 꼼꼼하게 뜯어보는 거죠.

이렇게 검토하는 과정에서 탈락하는 아까운 상품들도 많아요. (웃음) 하지만 엄격한 기준을 적용하는 건 어니스트펀드의 포기할 수 없는 가치라고 생각합니다.

“상환까지 책임지는 게 심사역의 역할이니까요.”

 

상환되는 순간까지 책임져야 한다고 말씀하신 만큼, 대출 실행 이후에도 사업장을 꾸준히 방문하고 관리하시더라고요.

상환이 마무리되는 순간까지 책임지는 것이 저희의 역할이니까요. 공정, 분양 등 사업장의 전반적인 상황을 확인하고 독려하기 위해서라도 현장 방문은 필수입니다. 주기적으로 연락을 주고받고, 특별한 문제가 없어 보여도 현장을 자주 방문하고 있어요.

부동산 PF에서 가장 위험한 일은 건물이 계획대로 지어지지 않는 거예요. 건물이 다 지어지지 않으면 분양이 어려워지고, 분양이 어려워지면 정상적인 대출 상환이 어려워집니다. 그렇기 때문에, 지속해서 사업장을 관리하고 준공까지 신경 써야 합니다. 지금까지도 힘을 써 왔지만, 투자자 보호가 더욱 중요한 시기인 만큼 앞으로는 더욱더 철저하게 할 계획입니다.

 

하시는 업무에 대한 강한 책임감과 전문성이 느껴집니다.
부동산 업계에서만 벌써 18년째 계신다고 들었는데요.

네. 건설사부터 자산운용사, 증권사까지, 부동산 업계에도 다양한 분야가 있는데 꽤 많은 분야를 경험했어요. 18년간 정말 열심히 달려왔죠.

저는 ‘부동산’이라는 단어 자체를 정말 좋아해요. 집에 책이 정말 많은데, 절반은 부동산 책인 것 같아요. 휴가를 가면서도 부동산 책을 들고 갑니다. 남편과 아이는 물놀이를 할 때, 저는 옆에서 부동산 책을 읽어요. 다른 사람들은 왜 휴가 가서까지 일을 하냐는데, 저한테는 그 순간이 ‘힐링’입니다.

부동산 업무는 전문지식과 최신 트렌드를 끊임없이 공부해야 해요. 새로운 사람도 계속 많아 네트워크도 쌓아야 하고요. 제가 좋아하는 것을 일로도 할 수 있다는 것이 20년 가까이 일을 지속해온 원동력이 아닐까 싶습니다.

“20여 년 이 일을 지속할 수 있었던 건, 정말 좋아하는 일을 하기 때문이예요.”

 

‘치열함’이라는 단어가 김경숙 이사님과 잘 어울린다는 생각이 듭니다. 커리어를 쌓아오시면서 ‘치열했던’ 일화가 있다면 소개해 주세요.

건강이 많이 안 좋았던 때가 있었어요. 출산했는데 제대로 쉬지 못하는 바람에 면역력이 굉장히 떨어졌었죠. 증상이 얼굴에도 나타나는 바람에 마스크를 쓰고 다녀야 할 정도로 심각했었습니다.

휴직하고 싶었지만, 회사 사정상 그럴 수 없었어요. 그래서 2년을 마스크를 쓰고 다니면서 일을 했습니다. 사람을 많이 만나야 하는 영업직인데, 마스크를 쓰다 보니 스스로 위축도 많이 되고 일하는데에도 제약이 많았습니다.

서서히 건강을 회복했을 때쯤, 좋은 제안을 받아 증권사로 이직을 했어요. 마스크를 쓰고 다녀야 했던 2년을 보상받고 싶었던 건지, 정말 ‘미친 듯이’ 일을 했던 기억이 납니다. 새벽에 나와 밤늦게 들어가고, 주말도 당연히 없었죠. 제사 때도, 휴가 때도 노트북을 켜놓고 늘 일을 했어요. 그때는 삶의 중심에 일밖에 없었던 것 같아요. 그렇지만 후회는 없습니다. 그때는 일이 정말 좋고 재밌었고, 그에 따른 보상도 컸으니까요.

 

정말 열정적으로 질주하셨던 시절이네요.
그렇게까지 일에 몰입하고 치열하게 살 수 있도록 만든 계기가 있나요? 

저는 빠르게 뛰어오르고 싶었어요. 실력 있는 전문가로 빨리 인정받고 싶었고요. 사람마다 가치관이 다르겠지만 저에게 ‘워라밸’은 크게 중요하지 않았어요.

처음 건설사에 입사했을 때  공채 남자 동기가 있었어요. 제가 그 친구 대비 배당받는 일이 적은 것 같더라고요. 동등하게 일을 달라고 당돌하게 윗분들께 요청했죠. 그때 “너는 여자잖아. 결혼하면 어차피 그만둘 건데”라는 말을 들었어요. 그런 인식이 당연한 때였죠.

그 인식을 깨고 싶었어요. 저는 능력도 있고, 결혼해서도 일을 계속할 수 있다고 생각했거든요. 더 빨리 뛰어오르고 싶다, 능력을 인정받고 싶다고 생각한 하나의 계기가 됐죠.
그래서 사회초년생이었을 때부터 나름대로 치열하게 살았던 것 같아요. 제가 초년생이었을 때는 선배의 복사 심부름을 하면서 한 부 더 복사해서 읽으며 눈치로 배워야 했는데요. 빨리 성장하고 싶은 마음에 아침 7시 30분부터 출근해서 건축법, 국토법 이런 책을 읽었습니다. 솔직히 무슨 말인지 하나도 몰랐지만, 그래도 그냥 꾸역꾸역 읽었어요. 주말에는 스피치 학원도 다녔고요. 프로페셔널해 보이기 위해 말투와 단어 하나하나까지 연습한 거죠.

치열하게 지낸 덕분에 남들이 5년, 10년이 되어야 할 경험을 저는 훨씬 단축해서 했어요. 남들보다 훨씬 빨리 인정받았고, 승진도 빨랐고요.

 

후회 없을 만큼 열심히 일하셨던 모습이 그려지는 것 같습니다. 어니스트펀드에는 어떤 계기로 합류하게 되셨나요?

회사에 더 큰 영향을 미쳐보고 싶었어요. 제가 있었던 회사들이 아무래도 규모가 있는 곳이어서 개인이 맡을 수 있는 프로젝트의 크기나 중요도에 한계가 있거든요. 어니스트펀드에서는 새로운 도전을 할 수 있고 더 자기주도적으로, 회사에 큰 영향을 미치며 일할 수 있을 것 같아 이직을 결심했습니다.

어니스트펀드에 합류하신 후 실제 회사 생활은 어떠셨는지 궁금합니다.

기대했던 것만큼 개인의 업무 범위가 넓고 회사에도 더 큰 영향력을 미칠 수 있다는 점에서 만족하고 있습니다. P2P 금융 안에서 해볼 수 있는 영역이 정말 많다는 것도 알게 됐고요. 기존의 경험을 활용해 이곳에서 시도하고 싶은 새로운 영역이 있는데, 회사와 이런 새로운 도전을 논의할 수 있다는 점도 좋아요.

P2P 금융에서 주로 취급하는 상품들은 구조 분석이나 사업장 관리가 복잡한 경우가 많아요. 그래서 전문적인 지식이 있고 고난도의 딜을 다뤄본 경험이 있는 사람이라야 이 상품들을 다룰 수 있죠. 그래서인지, 어니스트펀드에 계신 분들의 역량이 상당히 뛰어나요. 저희 팀에도 저축은행, 증권사 등에서 이직하신 분들이 역량을 십분 발휘하고 계세요.  신입으로 합류하신 팀원도 신입 같지 않은 업무 능력을 보여주고 계시죠.

“1년 후, 3년 후 남들보다 더 빠르게 성장해있을 수 있도록 돕고 싶어요.”

 

어니스트펀드에서 부동산금융 인력을 채용 중인데요,
어떤 사람이 어니스트펀드에 잘 어울릴까요?

빠르게 성장하고 싶고 전문가가 되고 싶다는 욕심이 있는 사람이요.

팀원들에게 1년 후, 3년 후, 5년 후에 어떤 모습일지 생각해 보라는 말을 자주 해요. 같은 시기에 일을 시작한 동기나 친구들보다 내가 얼마나 빠르게 성장해있을지 상상해보라고요. 어니스트펀드를 선택한 덕분에 남들보다 훨씬 빠르게 성장했다는 자부심을 느끼게 해드리고 싶어요.

어니스트펀드가 기존 금융권 대비 업력이 짧고 생소한 업계라 선뜻 합류하기는 어려울 수 있다고 생각해요. 하지만 저는 회사의 이름에 좌우되지 않는 실력을 이곳에서 키우실 수 있다고 말씀드리고 싶어요. 다양한 P2P 금융 상품을 주도적으로 다루어 보면서 지식과 경험, 그리고 인맥까지 다각도로 자신의 가치를 쌓을 수 있을 거예요.

어니스트펀드 기업금융실 김경숙 이사와 팀원들

 

공통 질문입니다. 어니스트펀드의 핵심 가치 중 하나는 ‘정직’인데요. 김경숙 이사께 ‘정직함’은 어떤 의미인가요?

여러 번 강조했지만, 상환까지 책임지는 게 심사역의 역할이라고 생각해요. 사업성이 높은 상품을 영업해올 뿐만 아니라 마지막 사후관리까지 저의 업무인 거죠. 앞으로도 더욱 엄격하게, 투자자와 대출자 모두에게 도움이 될 수 있도록 철저하게 상품을 검토하고 관리하겠습니다.

 

마지막 질문드리며 마무리하고자 합니다.
내 돈을 투자할 수 있는 상품만 진행한다고 하셨는데요, 어니스트펀드에 개인적으로도 투자하고 계신가요?

그럼요, 남편 명의로 하고 있습니다. 꽤 많이요 (웃음). 저도 어니스트펀드의 투자고객이죠.

언젠가는 ‘대출고객’이 되고 싶어요. 제 꿈이 언젠가 ‘시행’을 하는 건데요, 그때가 되면 어니스트펀드의 ‘대출고객’이 될 수 있지 않을까요?

 

 

 

👉 어니스트펀드 채용 안내
https://www.honestfund.kr/recruit

 

글 = 어니스트펀드

사진 = 김정재