무주택자, 1주택자, 다주택자를 위한 부동산 하락 대처 방안

올해는 집은 말고요.

다른 투자로 자산관리 하세요.

(원본 강연)

강연자 : 한문도

현 : 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수

상승론자의 상승 근거에는 허점이 있다.

올해 서울 아파트 입주 물량이 적다?

   부동산 가격이 너무 높아 수요가 감소했고, 이로 인해 거래량이 감소했다. 입주 물량이 적지만 수요 자체가 적으니 상승을 이야기하기는 어렵다.

대통령 선거?

   선거 이후 재건축, 재개발 규제, 세제 완화를 기대하고 있지만 이는 국회에서 법을 바꾸어야 실현 가능하다. 2024년까지는 국회집권의 다수당이 민주당으로, 현재의 큰 줄기를 당장 바꾸기는 어렵다.

장기 침체가 올 수 밖에 없는 6가지 이유

① 줄어든 부동산 거래량, 늘어난 매물
② 정부의 대출 규제
③ 일시적 2주택 비과세 요건 강화로 인한 가수요 감소
④ 글로벌 금리 인상
⑤ 늘어나는 부동산 공급물량
⑥ 임계점에 달한 부동산 가격

   * 주택금융공사에서 매 분기 발표하는 주택가격부담지수를 보면 현재 부동산 가격이 얼만큼 고점에 와있는지 확인할 수 있다.

노무현 정권 때 160 vs. 21년 3분기에 182

   * 4월까지 부동산 거래량이 3000~4000대를 넘지 못한다면 조정으로 가는 것이 확실하다.

서울 아파트 월 평균 거래량은 6000~6200대 수준으로, 1000대 이하로 내려갔던 경우는 지금까지 총 3번이다. (1997년 IMF, 2008년 글로벌 금융위기, 2018년 13대책)

그러나 지금 코로나를 지나 경제 정상화시기임에도 21년 11월부터 22년 1월까지 거래량이 1000대 수준이다.

집값 언제까지, 얼마나 빠질까?

① 2029년까지 이어지는 하락장
② 완만한 조정 시 20% 수준 하락 후 상승장 회복 가능
③ 사전 청약 입주가 시작되면 하락 속도는 빨라질 것

   * 지금은 부동산 중장기 하락의 시작이다. 금리 인상 초기로 혼돈 상태지만 지속적으로 상승하면 부동산 시장은 큰 충격을 받을 수 밖에 없다.

금리 상승 → 이자가 부담되는 매수자는 관망을 선택 → 집을 사려는 수요가 감소 → 대출 받은 레버리지가 부담 → 투매나 경매로 넘어가면서 공급 증가 → 수요 감소와 매물 증가가 겹침 → 시장의 충격이 가중

   * 매물이 나오기 시작하면서부터 조정이 시작되고, 하락 기간 7년 중 3-4년동안 본격적인 하락기를 겪는다. 

: 2023년 본격적인 하락기, 이후  2028-2029년은 회복 기간

   * 올해 미국 금리 인상이 급하면 올해 2%에서 10%까지, 5-7년 이내 20~40%까지 하락 가능하다.

3기 신도시 공공택지 물량 현실화까지 최장 4년,

그동안 공급효과를 대신할 3가지

① 분양가 상한제 시행으로 재작년 인허가 공급했던 7만가구가 2024년 서울 아파트 입주 물량으로 출현
② 다주택자 양도세 중과 유예로 서울의 다주택자 물량이 매물로 나오는 경우
③ 다주택자 양도세 중과를 피하기 위해 사업자 만료된 단기 임대사업자 물량

무주택자를 위한 내집마련 방안

① 올해 가을까지는 시장을 지켜보고,

   시장의 변수가 너무 많을 때는 자산관리하며 지켜봐야한다.

② 청약 점수가 있다면 사전청약, 추첨제, 일반분양을 시도하고,

   * 사전청약: 해지해도 재청약이 가능하다.

   * 추첨제: 전체 물량 중 85㎡를 초과한 부분에 대해서 추첨하니 현재 아기가 태어나고 집이 좁아 넓은 평수가 필요한 분들이 특히 염두하면 좋다.

   * 일반 분양분: 분양가 상한제로 제어가 되어있어 주위 시세가 15억이면 분양가는 9억선, 시세가 30억이면 15억선에서 가능하다.

③ 가격이 하락하기 시작하면 하락한 구축을 구매하기

   * 지난 달 서울 아파트의 경매장 낙찰률을 46%였다. 유찰된 54%는 조건대비 가격이 비싸다고 판단하는 매수시장을 뜻한다. 결국 경매시장에 구축 아파트도 매물로 많이 나올 것이다.

1주택자를 위한 버티기 방안

버틸 수 있다면?

   버티면 결국 가격은 돌아온다. 버틸 수 있다면 무리하게 낮은 가격으로 팔지 말고 버티면 된다.

이자 부담이 크다면?

   단기 매매로 양도세가 발생하겠지만, 앞으로 가산금리 포함 최대 2%까지 오를 예정이다. 대출 이자부담이 크다면 본격적인 하락기가 시작하기 전인 지금이라도 파는 것이 맞다.

1주택자를 위한 갈아타기 방안

내가 가진 집이 오래된 구축일수록,
용적률이 180%이하일 수록 호재다. 

   그러니 갈아타지 말고 그냥 갖고 있어야한다. 25년 이상 지나면 시장 제도의 수혜도 기대할 수 있고, 30년이 넘으면 재건축 호재까지 누릴 수 있다.

다주택자를 위한 버티기 방안

3주택자 이상이라면?

   버틸 수 있을 것이다.

전세 갭을 무리하게 활용했다면?

   역전세를 조심하고 금리 상승에 따른 이자 부담 비용과 부동산 가격 하락 시나리오를 통해 전략을 재조정해야한다.

(1) 시장의 하락이 매우 크다
(2) 시장의 하락이 크다
(3) 시장의 하락을 버틴다
X
(1) 금리 인상 부담을 버틸 수 있다
(2) 금리 인상 부담을 버틸 수 없다

: 총 6가지의 경우로 시나리오를 고려하기

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