부자들은 요즘 '이 자산'을 사들이고 있습니다.

공인중개사가 직접 경험하고 있는

부동산 매매 시장

(원본 영상)

강연자 : 황서진 대표

현 : 공인중개사

현 : 유튜브 채널 ‘TV러셀’ (구독자 24만명)

Q. 부동산 가격 하락과 거래 절벽, 어떻게 보는가?

A. 2022년도 하반기까지는 상승여력이 있다.

(1) 부동산 가격 하락 : 

공급 공약이 실현되는 2~3년 기간은 공급량 부족이 지속될 것이며, 결국 매도자 우위의 시장이 유지된다. 대출 규제 완화 공약이 실행되면 매수자는 매도자의 호가에 맞춰 거래를 하게 될 것이다.

(2) 거래 절벽 : 

현재 서울과 경기권의 부동산 시장이 잠잠하기는 하지만, 낮은 가격에 거래되는 매물들은 다주택자들이 이미 충분한 시세차익을 받고 빠르게 처분하기 위해 나온 것들이다.

결국 완만한 상승장이 22년도 하반기까지 이어질 것.

Q. 금리 인상이 부동산에 미치는 영향은?

A. 전세에서 월세로의 전환이 급격하게 늘었다.

(1) 임차인 : 전세금 이자 부담에 차라리 월세로 전환하자.

(2) 임대인 : 전세금으로 마땅히 투자할 곳이 없으니 월세로 돌리자.

Q. 그렇다면 월세 받기 좋은 부동산 투자는?

A. 지식산업센터

최대 90%까지 대출이 가능하고, 한정된 공급량과 배후수요를 기대하기 쉬운 지식산업센터를 눈여겨 보는 것이 좋다. 

* 월세를 받기 위한 상가투자는 조심해야한다. 시세차익을 기대하기 어렵고, 대출을 받아 이자를 내야하는 월세인데, 금리 상승 시에 이자 부담이 커져 손실이 발생할 수 있다.

Q. 대출의 무서움을 벗어나기 위한 방법은?

A. 5~6% 금리일 때도 감당할 수 있는 수준의 대출은 안전한 대출이다.

부모님의 충고에서 벗어나라. 부모님은 IMF 등의 폭락을 경험한 세대이다 보니 대출에 대한 거부감을 가지고 있다만 결국 주택 매수를 위해서는 대출은 피할 수 없는 부분이다.

영끌에 대한 불안감이 있다면, 금리 상승기를 고려한 시뮬레이션을 통해 내가 감내할 수 있는 수준의 대출을 받아보자. 대출금리 5~6%까지 올라가도 상환을 감당할 수 있는 수준이라면 괜찮을 것이다.

Q. 지금 부자들은 어떤 부동산을 사고 있는가?

A. 근린생활시설을 매입하고 있다.

아파트가 아닌 빌딩에 관심이 높다. 특히, 주택이 없이 전부 근린생활시설인 건물 위주로 매입한다.

임대수익률은 2%대로 낮은 편이지만 대출이 잘 나오고, 매입 후 장기적으로 리모델링해서 시세차익을 기대할 수 있기 때문이다.

Q. 무주택자는 어떻게 하는 것이 좋은가?

A. 서울과 경기권에 한해서 일단 사라.

지금 집을 살 수 없는데 월세에 살고 있다면, 월세 대신 비교적 대출이 잘나오는 전세로 들어가서 무조건 시드머니를 모아야한다.

Q. 투자를 위한 ‘종잣돈’, 시드머니는 어떻게 모아야 하는가?

A. 절약하고 저축해서 부동산을 투자하라!

제 1원칙은 절약
제 2원칙은 저축
제 3원칙은 본인의 성향과 상황에 맞는 투자법을 선택하는 것.

내 월급은 한정적이니 추가 소득을 만들 수 없다면 소비를 줄인다.

주식이나 코인에 대해 투자하는 것은 전문가도 힘든 영역인 만큼 종잣돈 모으는 방법으로는 위험할 수 있다. 주식과 코인의 비중은 줄이고 부동산에 집중하면 좋을 것.

부동산의 정보는 누구에게나 공평하게 열려있다. 따라서 다른 투자 수단보다 발품을 조금만 팔아보면 얻을 것이 많다.

Q. 1주택자는?

A. 변화하는 시장을 잘 관찰해 갈아탈 것.

대선 이후 완화될 대출 규제와 부동산 시세 조정의 시기를 잘 맞춰서 조금 더 큰 평수로 갈아타면 좋다.

Q 좋은 입지를 선택하는 기준은?

A. 일자리, 교통, 학교 3가지만 확실하다면 무조건 집값은 오른다.

(1) 일자리 : 직주근접으로 가까운지
(2) 교통 : 직주근접에 연장으로 추후에라도 교통 호재가 있는지
(3) 학교 : 실제로 자녀를 고려하여 육아와 교육이 가능한 곳인지

따라서 직주근접이 뛰어나고 계속 발전해야 하는데, 생각보다 동네가 낙후되어 있고 인근 지역보다 가격이 저렴하다면 투자 가치가 높다고 생각된다.

Q. 서울, 경기권 말고 5대 광역시는 어떤가?

A. 조정이 오면 매수하기 좋은 대구, 일부 상승 여력 있는 광주, 세종의 수요가 넘어올 수 있는 대전

(1) 대구 : 이미 많이 오른 상황에 공급량도 늘어나니 서서히 조정을 받게 될 것. 이 때는 매수 기회로 보고 잡는 것이 좋다.

(2) 광주 : 남구 봉선동이 대장동. 대체불가하니 지속해서 상승 여력 있고, 상무지구는 재건축 관심 덕에 상승 여력이 있다.

(3) 대전 : 지리적으로 붙어있는 세종에 비해 공급량이 거의 없었으며 세종의 가격이 많이 오른 만큼 부담하기 어려운 실수요층의 유입에 따라 상승여력 있다. 서대전 둔산에 재건축 관심을 기대할 수 있다.

Q. 이젠 늦었다고 생각하는 사람들에게 해주고 싶은 말이 있다면?

A. 10년 뒤의 가치를 알아보기 위해 공부하기에는 지금이라도 늦지 않았다.

부동산은 지금 당장이 아닌 미래가치를 봐야한다. 최근 부동산의 급격한 상승을 보며 “그 때 우리 부모님은 집 안사고 뭐했지?” 라는 지금을 10년뒤 나 자신에게 적용해보자. 내 자녀가 10년 뒤 나에게 “그때 왜 집 안 샀어?”라는 이야기를 듣지 않도록 끊임없이 공부하자.

유튜브를 보는데 그치지 않고 직접 공부하고 돌아다니는 것이 가장 중요하다.

Q. 젊은 나이에 내집마련한 사람들을 많이 인터뷰 하셨는데, 그 분들의 공통점이 있다면?

A. 명확한 목표를 가지고 공부한다!

명확한 목표란 목표한 자금이 모일 때 어떠한 부동산을 살 것인지에 대한 기준이다.

명확한 목표가 있으면 어떠한 위기가 와도 버티고 노력한다. 공부하지도 않고 막연히 집을 사겠다는 추상적인 목표만 가지고 있는 분들이 많아 아쉽다.