고수들은 빌라 살 때 '이것'부터 본다. 앞으로 주목할 37곳.

이미 정답은 나와있다.

"건축허가 제한구역"을 주목하라.

(원본영상)

강연자 : 김제경 소장

현)  투미 부동산

Q. 주거정비지수제가 폐지되었는데, 앞으로 재개발 요건이 많이 완화되었다고 보면 될까?

A. 주거정비지수제는 폐지되었지만, 재개발을 위한 법적 필수 요건은 여전히 현행 유지

: 지역 별로 노후도를 잘 찾아보는 것이 핵심

• 재개발이 되려면 노후도가 2/3 이상이어야 하는데, 현재 상황에 노후도 조건을 잘 맞췄더라도 주변에 계속해서 신축 빌라들이 지어지면서 노후도가 지속되지 않고 깨져버린다.

→  내가 괜찮다고 봐두었다가도 실제 매입 구간에서는 노후도 조건을 충족시키지 못할 수 있음.

Q. 그럼 지금 시점에서 노후도를 파악하는건 결국 의미가 없을까?

A. 그렇기 때문에 "건축허가 제한구역"을 눈 여겨 봐야하는 것

• 건축허가 및 착공 제한구역 :

건축법에 따라 해당 지역에 신축 행위가 금지된다. 

→ 새로운 건물이 지어질 수 없으니 사실상 재개발 요건인 '노후도'가 보존된다는 뜻.

Q. 그런데 나라에서 이런 제한을 하는 게 가능한가? 재산권 행사를 침해하는 것은 아닌지?

A.  아무 곳이나 임의로 지정하는 것은 아니고, 당위성, 타당성이 인정되어야 함

• '지자체 입장에서도 이 지역에 재개발, 재건축 가능성이 있어 노후도 보존이 필요하다는 공감대가 어느정도 형성되었구나' 하고 생각해 볼 수 있음.

(주민의견을 청취한 후 건축위원히 심의를 거쳐야 하며, 제한목적, 제한기간, 대상 건축물의 용도, 대상 구역의 위치, 면적, 경계 등 상세한 사항을 허가권자에게 통보해야 함)

Q. 이 지역들은 왜 지정되었나?

A. 발단은 2021년 9월 23일 신속통합기획

신속통합기획 : 서울시가 재개발, 재건축 활성화를 위해 도입한 제도로 공공과 민간이 한 팀을 이룬다.  5년 이상 걸리던 구역 지정을 2년까지 단축.

•신속통합기획으로 민간 재개발이 열리면서 사람들이 신청을 많이 했다.

• 이전까지  공공 재개발이 있긴 했지만 인기를 크게 얻지 못했었고, 아무리 재개발을 하고 싶어도 나라에서 정비구역 자체를 해제하고 있던 상황

Q. 그럼 신속통합기획에 선정된 곳을 보는 것인가?

A. 심사에서 떨어진 37곳에 주목해야한다.

•주민들이 재개발 지역으로 지정해달라고 신청한 곳은 102곳

→ 이 중 구청에서 심사를 통해 각 구마다 4곳씩 선정

→ 이후 시청에서 각각 심사해서 각 구에 1곳씩

→ 총 21곳을 최종 선정 (아예 1곳도 선정되지 않은 구도 있다.)

• 각 구마다 선정한 4곳 중에서 재개발 구역에 선정된 1곳을 제외한 나머지 3곳에서 건축허가 제한구역이 나왔다.

Q. 떨어진 곳을 왜 건축허가 제한구역으로 지정했을까?

A. 다음 신통기를 대비해 노후도를 보존하기 위해서

•이번 신통기에 선정되지는 않았지만, 떨어진 곳들도 이미 심사는 했다.

•이 중 재개발 정비사업이 시급한 곳들을 따로 추려서 건축허가 제한구역으로 지정한 것

   → 그 지역의 노후도가 신축 빌라 업자들에 의해 깨지지 않게 하기 위해 묶어둔 셈

• 최종 선정된 21곳이 시급한 순서로 선정된 것이 아니다. 너무 부담스럽지 않은 선에서 선발대 느낌으로 선정.

   → 그렇다면 건축허가 제한구역으로 떨어뜨린 곳들은 후발대라고 추측해볼 수 있다.

 →  노후도도 당분간 깨질 일이 없고, 떨어진 곳들 중에서도 시가 추려서 선정한 곳이니 사실상 다음 신통기 지정 후보라고 예측할 수 있을 것.

Q. 그럼 다음 신통기는 여기서만 될까?

A. 그건 아니다.

그건 아니지만 아무래도 서울시가 가장 최근에 심사했던 곳이고, 보존 필요성이 있다고 인지한 곳이니 우선적으로 될 확률이 높다고 본다. 사실상 서울시에서 예상문제를 짚어준 셈.

Q. 자세한 정보는 어디에서 볼 수 있나?

A. 서울시청에서 고시하는 서울시보 제3756호에 지역 별로 자세한 지형도면이 나와있다.

• 고시한 내용을 보면 구역이 깔끔하게 정해져 있지만 맹신해선 안된다. 가이드라고 봐야한다.

• 추후에 실제로 정비구역을 지정할 때 경계선 부근에 있는 곳들은 바깥 주변으로 신축 빌라들이 생겨 실제 지정에선 빠지게 될 수도 있다. (경계 안쪽의 물건들을 위주로 확인해볼 것)

Q. 그러면 앞으로 사람들이 다 이 곳으로 몰리는 것 아닌가?

A. 그래서 한 가지 유의할 점이 동시에 토지거래허가구역으로 같이 지정되었다는 것.

토지거래허가구역 : 허가구역에 있는 토지에 대해 매매 등의 소유권, 지상권 이전 등을 설정하는 계약을 하거나 변경하고자 할 때 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.

•즉, 토지거래 허가를 받은 주거 목적의 실거주자만 거래가 가능하다. (실거주 2년 조건)

•예정지에 투자하고 싶은데 무주택자이거나, 재개발 투자를 시작해보고 싶은데 시드를 모으면서 기회를 찾고 있는 사람들, 자녀 증여용으로 투자 목적을 가진 분들이 주목하면 좋을 것.

•Tip: 토지거래 허가의 경우 세법이 아니기에 만30세 이전의 자녀가 실거주 목적으로 허가를 받을 수 있다는 점을 활용해볼 수도 있다.

Q. 재개발 예정지 투자에 유의할 점은?

A. 15년 정도 여유롭게 길게 보고 투자하는 것임을 잊지 말 것.

• 신통기가 아무리 기간을 단축하더라도 구역 지정까지의 기간이 단축되는 것 뿐.

• 기본적으로 예정지는 리스크가 높고 최소 15년을 봐야한다. (건축허가 제한구역의 기본 단위는 2년)

어니스트펀드에서 걱정 없이 시드머니 모으면서

다가올 기회를 엿보기

본 글은 어니스트금융브리핑 구독자들을 위해

강연자의 강연 내용을 어니스트펀드의 시선으로 재구성한 글입니다.

문의사항은 다음 연락처를 통해 연락주시기 바랍니다.

이메일 : honestbriefing@honestfund.kr
고객센터 : 02-565-8856