아파트 살 때 절대 실패하지 않는 4가지 조건

이것만 기억하세요.

아파트 살 때 절대 실패하지 않는 4가지 조건

(원본 링크)

강연자 : 김학렬

현) 스마트튜브 부동산조사연구소 대표

유튜브 <빠숑의 세상답사기>

저서 <김학렬의 부동산 투자 절대 원칙>

  키워드 미리보기
일자리
일자리와 연결된 교통편
교육 환경
여학생
상권
신세계 강남점
새 아파트

Q. 대선 이후로 여러모로 바뀌는 점들이 있는데, 지금 집을 살까? 말까?

A. 무주택자라면 시간과 상관 없이 사라!

•무주택자인지, 1주택자인지, 다주택자인지, 어느 지역을 목표로 하는지, 어느 정도의 예산을 갖고 있는지에 따라 다르다.

•다만 무주택자라면, 얘기가 다르다. 사야한다.

Q. 산다면, 뭘 사야 할까?

A. 임차가 목적인지, 매매가 목적인지 먼저 확실히 하고!

•20년 내내 추천하고 있는 단지 : 압구정 현대아파트, 반포 주공 1단지, 잠실 주공 5단지

     (2000년대 초반 반포 주공 1단지 7억 → 2달 전 실거래가 64억)

•BUT :

반포 주공 1단지라고 해서 계속 올라가는 것은 아니다. 오르락 내리락이 계속 반복했다.

•그러니 그냥 '사는 것'이 중요한 것보다 목적을 정확히 하고 사는 것이 중요

(1) 임차가 목적이라면?

     현재 조건만 보면 된다!

집값이 오르고 내리는 것보다 임차를 얻을 수 있는 지역과 금액이 중요

(2) 매매가 목적이라면?

     10년 후에 오를 조건을 봐야 한다!

중간에 가격이 내리는 때가 있더라도 내가 나중에 팔 시점에 가격이 올라가 있을 확률이 높은 곳들을 사는 것이 중요

Q. 사실 지금 집값이 오른 곳들은 거품이 껴있는 것이 아닐까 고민인데..

A. 집값은 내 기준이 아니라 이 아파트의 절대적인 가치로 판단해야 한다.

•반포 주공 1단지 32평 64억이 내 기준으로 보면 비싸니까 거품이라고 하겠지만, 가치로 판단한다면 매우 싼 가격이다.

WHY? 집값 해설!

32평 반포주공 1단지 아파트를 가지고 있으면 34평 새 아파트를 추가 분담금 없이 준다.
매수자는 1+1이니까 64억을 주고 산 것.
그럼 한 채 가치는 얼마가 될까?
현 시점에서 가장 비싼 아파트는 반포 아크로리버파크 34평형 (46억 정도에 거래 중)
아무리 따져봐도 아크로리버파크 보다는 반포주공1단지가 무조건 더 좋은 아파트
(2025년 입주 예정, 5천 세대가 넘는 큰 규모, 주변 입지, 단지 자체 환경조성 등)
그러니 가격 역시 더 비쌀 것.
아크로리버파크 현 실거래가가 46억이니 반포 주공 1단지는 50억은 할 것.
그러면 50억 가치 2채가 생기는 거지!
100억 짜리를 지금은 64억 주고 사는거니까 당연히 엄청 싸게 나온 것,

Q. 장기적으로 좋은 아파트를 사라는 뜻인데, 그 기준이 있다면?

A. 수요.

•수요 = 그 아파트에 거주하거나 그 아파트를 소유하고 싶은 사람들의 숫자 

•아파트에 살고 있는, 혹은 살고자 하는 사람들이 누구인지를 보는 것이 어디를 사야 하는지 알기 위한 미션

수요를 확인하는 4가지 족집게 정리

: 4인 가족 기준, 어떤 아파트가 제일 생활하기 좋을까?

0. 일자리

- 일자리는 기본 중의 기본

- 일자리가 있어야 주거지가 형성됨

- 일자리 옆의 주거지는 '교통의 편리성' 요소가 필요 없다.

1.  교통

- 아빠의 출퇴근 편리성이 보장된 곳

- 단순한 교통이 아닌 '일자리와 연결된' 교통이 중요

- 환승 없이 일자리로 갈 수 있다면 더 좋다.

- 2,3,7,9호선 역세권

2. 교육

- 엄마는 아이들 교육이 더 신경 쓰인다.

- 초등학생 자녀가 있다면 무조건 초품아

- 중고등학교는 조금 떨어져도 괜찮다.

- 여학생이 있다면 중학교도 조금 가까운 곳

   (남자아이를 키우는 입장과 여자아이를 키우는 입장이 다르다.)

- 고등학교는 서울대를 몇 명 보냈는지로 프리미엄

- 학원가까지 도보로 가능하거나 셔틀버스 운영 범위

    (라이딩이 힘들다고 대치동으로 이사오는 부모들도 많다!)

- 학교도 가깝고 학원가도 갖춰져 있는 동네 : 초등학교, 중학교, 고등학교까지 수요가 멈추지 않고 앞으로도 계속 넘치는 지역!

3. 상권

- 엄마들이 애들을 학교에 보내고 모여서 차도 마시고 이야기도 나눌 수 있는 상가

- 이 때, 아빠들이 생각하는 술집, 노래방, 피시방 등은 혐오시설로 분류됨

- 여학생 자녀들에게 위해 요소로 받아들여짐

- 복합쇼핑몰, 깔끔한 카페, 브런치 레스토랑 등등을 봐야함

- 즉, 양질의 상업시설이 갖춰진 곳

- 신세계 강남점  덕분에 반포동 시세가 1등으로 올랐다.

   (3,7,9호선 + 버스터미널 + 대치동 학원가 차로 15분 내 + 신세계 강남점)

4. 자연환경

- 1,, 2, 3은 모두 필수

- 위에가 다 갖춰지면 다음 단계를 고민하게 된다.

- 녹지공간, 수공간, 조경

- 2009년 래미안 퍼스티지, 반포 자이부터 아파트 문화가 완전히 바뀜

(지상 주차장 X, 아이들 수영장, 녹지공간, 미니 산 등 단지 내에서 환경까지 갖춤)

Q. 그렇다면 이 중에 제일 중요한 건?

A. 서울은 구마다 다르지만, 서울 제외하면 지역마다 1순위로 보는 것이 있다.

•인천, 경기는 어떤 요소보다도 교통 편의성이 제일 중요 (서울 일자리로 가기 위함)

•비수도권은 대부분 일자리 주변에 이미 살고 있다. 그래서 일자리나 교통 편의성보다 교육 환경을 더 중요시 함

Q. 상권은 어떻게 구별하는지?

A. 상권으로 프리미엄 입지가 생기는 곳은 따로 있다.

• 부동산에서는 단위 면적 당 이 면적에 자발적으로 오는 사람들의 숫자가 많으면 많을 수록 수요가 많다고 판단.

• 수요가 많을수록 프리미엄 올라감 = 자발적으로 오게 하기 위해서는 동네 상권이 아닌 외지 사람들이 찾아오는 상권이어야 함

• 신세계 강남점이 2021년도 매출이 2조 5천 억을 달성하면서 단일매장으로는 전세계 압도적 1등을 차지

•경기도에서 제일 비싼 동네는 과천 → 과천에 있는 아파트보다 더 비싼 아파트가 있는 지역이 판교 → 판교에서 제일 비싼 아파트가 푸르지오그랑블 (1000만 원 후반대 분양, 현재는 평당 8000) → 현대백화점 판교점 슬세권 덕분! 

•매출이 많이 나오는 백화점 옆에 있는 아파트 = 시세가 하락할 가능성이 적다.

Q. 매매가 목적일 때 추가로 고려할 점은?

A. 매매는 호재가 있어야 한다. 아래 호재는 수요가 계속 증가하기 때문에 가격이 빠질 수가 없다.

(1) 일자리 호재

ex. 판교테크노밸리 2, 3, 4 지구

(2) 일자리와 연결된 교통 호재

ex. GTX A와 C가 지나가는 역세권들 (파주 운정 양주 동탄 수원 등 미래가치 측면에서의 교통)

(3) 새 아파트 호재

• 입지는 보통 한번 좋은 입지로 들어오면 쭉 고정된다.

• 그렇다면 그 이후는 입지에 대한 선호도 보다 입지 내에서의 선호도를 찾아야 함.

• 입지 내라면 구축보단 새 아파트를 선호

• 단독, 다세대 빌라 사람들도 새 아파트를 희망,

    구축에 살고 있는 사람들도 새 아파트를 희망,

    신축에 살고 있는 사람들은 당연히 새 아파트를 희망

• 새 아파트에 대한 수요는 계속해서 증가할 수 밖에 없다. 

= 조금 입지가 떨어지더라도 새 아파트라면 가격이 비싼 현상이 최근 5년 쭉 일어나고 있다.

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