은행 가서 대출 받을 때 이 말은 하지 마세요

은행 가서 대출 받을 때

이 말은 하지 마세요

강연자 : 숀군

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(원본영상2)

Q. 대출을 잘 받는 사람과 잘 못받는 사람의 차이는?

A. 질문의 차이. 바로 첫마디의 차이다.

은행가서 대출에 대해 물어봤는데 은행원의 "스~읍"이라는 대답을 받아봤다면

질문을 잘못 한 것!

❌ 집 살 때 대출 얼마 나와요?

❌ 금리 몇 프로 나와요?

고수들은 이렇게 묻는다.

⭕ 5억에 집을 사는데 KCB는 000점이에요. 대출 얼마 나와요? 집 계약 관련 서류랑 재직증명서요.

⭕ 주담대 최저금리 얼마예요? 조건 다 충족하면 얼마부터 하단이에요?

1) 사람마다 대출받을 수 있는 신용도가 모두 다르기 때문에 판단에 필요한 나의 정보를 미리 준비했다는 것과

2) 뉴스에서 언급하는 6~7%같은 상단금리가 아니라 내가 실질적으로 받을 수 있는 하단 금리끼리 비교하는 것이 포인트.

Q. 대출 상담사는 꼭 필요할까?

A. 상담사에게 받는다고 해서 대출을 더 많이 받는다거나 금리가 더 낮다거나 한도가 더 높은 것도 아니다.

여러 대출 금리와 한도를 비교하는 데 드는 발품의 차이인데, 능력있는 대출 상담사를 찾는 게 어렵다면 점심시간에 밥 먹고 들어가는 길 은행에 잠깐 들러서 "주담대 금리 최하단 얼마예요" 라는 질문만 해보면 된다. 

"여기 대출 얼마나 나와요?"라고 질문하지 말 것!

Q. 8월 1일 대출규제 완화, 뭐가 좋을걸까?

A. 규제의 변곡점이 온 것이다.

생애최초 LTV도 80%로 완화,

처분/전입기간도 6개월로 완화,

주택수 과세에서 주택가액에 대한 과세로 세법도 완화.

과거 2017년부터 2022년 7월까지 줄곧 대출규제는 강화규제였다.

이번 완화를 시작으로 점진적으로 더 풀어질 것이라는 완화규제로의 방향을 기대해볼 수 있다.

* LTV 완화 정책 활용법

LTV : 집값 대비 대출 받을 수 있는 한도를 %로 나타낸 것
예시) 집값 10억, LTV 80% → 최대 8억까지 대출을 받을 수 있다.

생애최초 그룹이라면 지역, 집값에 상관없이 LTV가 80%

투기지역은 기존 규제 40%에서 거의 2배가 된 셈

단, 대출금액 상한이 6억으로 정해져있다.

왜 6억일까?

서울 경기 중위권 집값이 7억에서 8억정도. 이를 사기위해 필요한 대출금이 6억이라고 판단하고 그에 맞는 LTV인 80%를 책정했다고 추측할 수 있다.

따라서 이 정책을 가장 잘 활용할 수 있는 가성비 구간은 7억 5천~ 8억 사이의 집을 사는 것.

* 생애 최초 그룹 활용법

태어나서 단 한번도 본인 명의로 주택 소유권을 가진 적이 없어야 함.

'세대'가 기준임을 명심할 것!

만약 부모님과 같이 살고 있는데 부모님이 유주택자라면 생애 최초 그룹에 해당하지 않는다.

생애 최초 그룹 혜택을 받고 싶다면 분가해야 한다.

Q. 대출 완화에도 어려운 이유는?

A. 아직 DSR 규제가 제한되어 있기 때문.

DSR : 상환 능력 만큼만 대출 받을 수 있게 한 것

과거에는 상환 능력 결정권이 나에게 있었다면 지금은 일률적으로 금융감독원에게 결정권이 있다.

전국민은 소득의 40%까지만 대출을 받을 수 있다.

→ 월급 외 부수입이 있더라도 국세청에 신고된 소득을 기준으로 함.

이 DSR은 가계대출이 1억 이상일 경우에만 적용.

→ 결국 내집마련할 때는 소득의 40%까지만 대출을 받을 수 있다는 뜻.

* DSR 간단 활용법

1) 만약 LTV 80%에 6억 대출을 받기 위해선 부부 합산 연봉이 8200만원 정도 되어야 한다. 다른 대출이 단 하나라도 없다는 가정하에.

2) 만약 이미 내 연봉만큼 개인신용이 있다면, DSR은 25%가 이미 깎인 것. 15%만큼만 남았다.

3) 신용대출만으로 DSR 40%를 모두 받는다고 가정하면 대출금은 내  연봉의 1.5배

4) 똑같은 1억원 대출이더라도 신용대출과 주담대의 DSR 차지 비중이 다르다.

: 신용대출 기준 5년 / 주담대 기준 30년이기 때문에

미리 신용대출을 정리해야 주담대 받을 수 있는 금액이 훨씬 늘어난다.

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