균형지향 B2 건설자금

강릉 중앙시장 핵심상권 인근 복합상가 신축 5호 99차

#강릉중앙시장_중심상권_랜드마크상가

연 수익률 16.00%
투자기간 5개월

#강릉중앙시장_중심상권_랜드마크상가

2023.08.09 오픈

5,000만원 모집 완료 0회차 상환중

어니스트 등급

균형지향 B2

예상 투자수익 (세후)

100만원 투자시
2만 624원

중대형PF
누적 손실률

4.1%

23년 07월 말일 기준

투자 포인트

  • 1
    1

    강릉 최고의 활성 상권 내 주차 편의시설을 갖춘 유일한 신축 복합상가

  • 2
    2

    영화관 입점 예정에 따라 지역주민 기대감 높은 곳

  • 3
    3

    23년 5월 사용승인 완료하여 준공리스크 해소된 사업장

기본정보

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투자자 보호장치

관리형토지신탁 2순위 우선수익권 설정

시공사 연대보증 및 책임준공 확약

대출법인 대표이사 연대보증

사업장 주소
강원도 강릉시 성남동 254번지 일원
사업명
강원도 강릉시 성남동 복합 상업시설 개발사업
사업 규모
근린생활시설 93실 및 문화집회시설
자금 용도
당사 기대출금 상환
모집 금액
총 35.8억원
LTV
74.5%
상환순위
2순위
공사기간
2019년 10월 ~ 2023년 5월(사용승인 완료)
공정률
100% (2023년 2월 말 기준)
건축규모
지하 4층 / 지상 11층
용도지역
일반상업지역
대지 면적
1,596.00㎡
연면적
13,501.60m²
상환 방식
만기일시상환
예상 대출 실행일
2023.08.16
  • 본 투자 상품은 기존에 출시되었던 '강릉 중앙시장 핵심상권 인근 복합상가 신축' 상품의 투자 만기를 새롭게 연장하는 리파이낸싱 상품입니다.
  • 어니스트펀드는 본건 강릉 최대 중심상권인 중앙시장 인근에 위치하여 풍부한 유동인구와 우수한 입지 보유한 점, 편리한 주차시설을 갖춘 신축 복합시설로 상층부에 롯데시네마 입점 예정되어 있는 점을 고려하여 리파이낸싱을 승인하였습니다.
  • 본 투자 상품은 당사 리스크심사전문가 및 외부 회계사·변호사·감정평가사 등 전문가가 온라인투자연계금융업 감독규정 시행세칙 제11조의 전문가 확인사항에 대한 확인을 완료하였습니다.
  • 본 투자 상품은 23년 5월 11일부로 사용승인 완료하였습니다.
  • 본 사업장은 영화관 개관 및 운영이 사업 정상화의 핵심이나, 시공사의 기업 회생신청으로 인하여 당사의 이자 납부와 더불어 남아있는 영화관 인테리어 공사비 투입도 어려움을 겪고 있는 바, 현재 미납된 23년 9월, 10월 이자와 향후 만기 시점까지 발생하는 모든 이자를 대출금 상환 시점에 후취하기로 하였습니다.
  • 본 사업장의 영화관 개관 및 운영이 사업 정상화의 핵심이나, 시공사의 기업회생개시 결정에 따라 대체 운영자 및 매입의향자를 찾고 있는바, 추가적인 시일이 소요될 것으로 판단됩니다. 또한 시공사의 현재 여건 상 추가적인 금융비용 납부가 어려운 상황으로 현재 미납된 이자와 더불어 향후 발생 예정인 모든 이자를 대출금 상환 시점에 후취하기로 하였습니다.
  • 본 투자 상품은 2024년 09월 19일부로 투자금만기일이 2024년 09월 20일에서 2025년 09월 17일로 한 차례 더 연장되었습니다.
  • 대출자의 사정, 대출선행조건 미충족, 모집 지연 등의 사유로 예상 대출 실행일보다 대출 실행이 지연될 수 있으며, 이 경우 투자 수익은 실제 대출 실행일부터 발생합니다.

상세정보

  • 담보력 분석

  • 대출자 정보

  • 투자구조

강원도 강릉시 성남동 254번지

담보가치303.75억원(예상 담보가치)

  • 선순위 대출금
  • 선순위 추가 대출금
  • 어니스트펀드 대출금
  • 담보가치 잔여금액
  • 선순위 대출금18,000,000,000원
    선순위 추가 대출금1,040,000,000원
  • 어니스트펀드 대출금3,580,000,000원
    담보가치 잔여금액7,755,025,327원
  • LTV74.5%
  • 본건의 예상 담보가치는 향후 납입될 분양호실의 잔금과 미분양호실 분양수입금의 합계액입니다.
  • 다만, 당초 예상했던 준공 일정이 지연됨에 따라 문화집회시설(영화관) 수분양자 및 그외 근린생활시설 수분양자가 계약을 해지할 경우 분양률이 변동될 수 있으며 이 경우 예상되는 잔금 납입 예정액과 미분양호실 매출액은 변동될 수 있습니다. 향후 공실 장기화를 방지하고 건물활성화를 모색하는 과정에서 미분양호실에 대한 분양촉진책으로 할인 분양을 진행할 수 있으며 이 경우 담보가치 하락에 따른 LTV가 변동될 수 있습니다.
  • 본 사업의 보존등기를 진행하는 과정에서 사업비 부족에 따른 취득세 등 비용 납부에 어려움을 겪어 7월 10일 부로 선순위 PF 금융기관에서 10.4억의 추가대출을 진행한 점과 기존 수분양자들과 체결한 분양계약 연장 합의서에 따른 계약금 할인(입주지연에 따른 계약금의 연6% 할인 누적적용/23년 7월 말까지)을 적용하여 계산된 할인금액을 잔금 납입 예정액에 반영한 7월 10일 기준 LTV는 74.5% 입니다.추후 기존 수분양자의 이탈을 방지하고 원활한 입주지원을 유도하기 위해 분양 할인률은 증가할 수 있으며 이 경우 담보가치 하락에 따른 LTV가 변동될 수 있습니다.

위험성 분석

  • 상환시나리오

  • 주요리스크

  • 기타(증빙자료 등)

  • 시나리오 1

    분양수입금(상가)

    현재 본건 분양률을 약 61.6%이며 영화관 매출을 제외한 상가 분양률은 약 33.9%수준입니다. 상가 잔금은 약 73.5억원 수준이며 해당 분양 호실의 잔금이 납입될 경우, 선순위PF대출금부터 순차적으로 상환될 예정입니다.

    사용승인이 완료되고 영화관 오픈 준비가 진행됨에 따라 잔여 매출 약 163.5억원에 해당하는 나머지 미분양 상가에 대한 추가적인 분양과 임대 유치 활동을 진행하고 있습니다. 추가 분양을 통한 분양수입금으로 어니스트펀드 대출금 일부를 상환할 수 있습니다. 다만, 이 과정에서 상가 활성화를 위한 일부 가격할인이 실행될 수 있으며 이 경우 담보가치는 하락할 수 있습니다.

  • 시나리오 2

    영화관 매각

    준공 지연에 따른 기존 영화관 수분양자의 이탈 가능성을 대비하여, 본 사업의 시공사가 수분양자 계약해지시 영화관을 직접 분양받아 영업개시를 할 수 있도록 준비하고 있습니다. 만약 영화관 개관이 지연될 경우 나머지 분양된 상가의 잔금 납입 속도가 더딜 수 있는 점과 향후 추가분양에 타격이 있을 것을 우려하여 시공사는 우선 영화관을 정상 오픈하고 운영 정상화 이후 매각을 계획하고 있습니다.

    영화관을 계획분양가로 매각시 133.8억원의 분양수익금이 발생하며 이 중 기존 수분양자의 계약금 반환 및 중도금대출 상환 비용 63.9억원 제외시 69.9억원의 상환재원이 발생할 것으로 예상됩니다.

    다만, 영화관을 할인하여 매각할 경우 할인액 만큼 상환재원은 감소할 수 있습니다.

  • 시나리오 3

    채권 매각

    본건 대출채권 매각을 통한 상환재원을 확보합니다.

    다만, 이 경우 본건 대출 만기 시점에 채권매각에 추가적으로 소요되는 시일만큼 상환이 지연될 수 있습니다.

여신팀장 의견

심사 총평 보기

  • 본건은 강릉시 중앙시장 인근에 소재한 복합상업시설 신축 사업장입니다. 본 사업장은 강릉 주요 관공서, 병원 등이 밀집된 최대 중심상권과 인기 관광명소 강릉중앙시장 상권이 교차하는 곳에 위치하여 상시 유동인구가 풍부합니다. 또한 사업지 1.5km 내에 KTX 강릉역 및 강릉고속버스터미널이 소재하여 접근성이 용이합니다.

  • 본 사업지는 2023년 6월 말 기준 분양률 61.6% 수준입니다. 다만 영화관을 계약한 수분양자가 준공 지연에 따라 계약 해지를 요청한 상태로 향후 본건 건물의 영화관이 운영되지 않을 경우 나머지 분양된 상가들의 잔금납입에 차질이 생길 수 있습니다.

  • 본 사업의 시공사는 본건 사업의 책임을 다하기 위하여 해당 영화관 분양 계약을 기존 수분양자로부터 이어받아 영화관 개관 및 운영을 준비하고 있으며 운영 정상화 이후 매각하여 대출금 상환재원을 마련할 예정입니다.

  • 다만, 영화관 개관에 있어 남은 인테리어 공사 및 업무제휴계약 등의 절차가 남아있어 시간이 지연될 경우 타 수분양자의 지속적인 계약해지 민원에 따른 잔금 납입 예정액이 감소하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이 경우 미분양으로 전환되며, 재분양을 위한 할인매각에 따라 담보가치가 하락할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

  • 본 투자 상품의 대출 실행 계획은 어떻게 되나요?

  • 리파이낸싱(만기 연장) 상품이란 무엇인가요?

  • 추심과 채권 매각은 어떤 절차로 이뤄지나요?

  • 조기상환은 어떤 경우에 발생하나요?

투자시 유의사항

  • 본 투자 상품은 '온라인투자연계금융업 및 이용자 보호에 관한 법률'에 의거한 온라인연계투자 상품입니다.
  • 어니스트펀드는 고객에게 직접 투자를 권유하지 않습니다. 어니스트펀드는 투자자가 어니스트펀드가 제공하는 정보를 확인하고 자체적인 판단으로 투자할 것을 권고합니다.
  • 본 투자 상품은 다양한 보호장치를 지니고 있음에도 불구하고, 원금 손실이 발생할 수 있습니다.
  • 본 투자 상품은 조기 상환이 가능합니다. 따라서 조기 상환 발생 시, 투자 원금은 투자자분들께 지급되고 모집 시 고시된 예상 투자 수익이 변동될 수 있습니다.
  • 본 투자 상품은 대출자의 사정, 대출선행조건 미충족, 모집 지연 등의 사유로 예상 대출 실행일보다 대출 실행이 지연될 수 있습니다.
  • 투자 모집 마감 후 계획사항 및 선행 조건 이행 상황을 재검토하여 대출을 실행하며, 대출을 실행하지 않을 경우에는 즉시 투자 원금을 예치금 계좌로 환불해 드립니다. 또한, 본 투자 상품은 대출 채권에서 발생하는 원리금 수취권 매입 계약에 기반하기 때문에 대출 실행일 이전(투자 모집 기간 포함)의 기간에 대한 이자는 계산되지 않습니다.
  • 상환금 지급은 일반적으로 대출자의 상환일로부터 1 영업일이 소요되며, 최대 5 영업일까지 소요될 수 있습니다. 대출자의 상환일부터 상환금 지급일까지의 이자 수익금은 발생되지 않습니다.
  • 온라인연계투자 상품의 특성상 투자 모집 마감 이후에는 원칙적으로 투자 취소가 불가합니다.
  • 투자한 상품의 채권 현황, 상환 일정, 연체, 손실 등 투자자 공지 사항은 마케팅 수신동의 여부와는 별개로 발송될 수 있습니다.
  • 투자 수수료는 매월 상환금 지급일 직전 원금 잔액의 0.1% (고객 등급에 따른 투자 수수료 할인 폭 미반영된 수치) 에 해당하는 금액이며, 해당 금액을 차감한 금액이 상환금 지급일에 투자자분들께 지급됩니다. 중도 상환 시에는 수수료를 일할 계산하여 차감한 뒤 지급합니다.
  • 고객 등급에 따른 투자 수수료 할인폭과 상품 자체의 투자 수수료 할인폭이 다를 경우, 할인폭이 큰 수수료율로 자동 적용됩니다.