균형지향 B2 부동산담보

서초 교대역 초역세권 주상복합 브릿지대출 2호 2차

#교대역_초역세권_주상복합

연 수익률 13.00%
투자기간 21개월

#교대역_초역세권_주상복합

2023.05.25 오픈

1,503만원 모집 완료 12회차 상환중

어니스트 등급

균형지향 B2

예상 투자수익 (세후)

100만원 투자시
10만 5,781원

법인부동산담보
누적 손실률

1.01%

23년 04월 말일 기준

투자 포인트

  • 1
    1

    서울 교대역 2ㆍ3호선 더블역세권

  • 2
    2

    인근 풍부한 유동인구 및 우수한 주거 인프라를 배후로 한 주상복합 개발예정지

  • 3
    3

    서초 행정타운, 고속터미널, 강남역세권, 예술의 전당 등 강남권 주요 인프라

기본정보

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투자자 보호장치

부동산담보신탁 3순위 우선수익권을 대출금의 130%로 설정

대출법인 대표이사 연대보증

토지 소유주 물상담보 제공

사업장 주소
서울특별시 서초구 서초동 1670-3 외 2필지
사업명
서울 서초동 초역세권 주상복합 신축사업
사업 규모
오피스텔 48호실 및 공동주택 18세대
자금 용도
당사 기대출금 상환
모집 금액
총 20억원
LTV
89.7%
상환 순위
3순위
건축 규모
지하 2층 ~ 지상 13층
용도 지역
일반상업지역
상환 방식
만기일시상환
예상 대출 실행일
2023.05.30
  • 본 투자상품은 당사 사내변호사가 온투업법 감독규정 시행세칙 제11조의 전문가 확인사항에 대한 확인을 완료하였습니다.
  • 어니스트펀드는 본건이 교대역 도보 1분거리 강남 서초 일대 핵심입지로 개발가치가 우수한 점, 향후 개발사업이 지연되거나 불발되더라도 총 3개 필지로 나뉘어져 있는 사업지 현황상 강남 일대 소형빌딩 소유를 희망하는 자산가층 대상 개별 매각이 용이할 것으로 예상되는 점, 전체 참여 금융기관의 대출 전기간에 해당하는 이자를 선확보하여 이자미납으로 인한 부실우려가 적은 점 등을 고려하여 리파이낸싱을 승인하였습니다.
  • 본 사업 내용은 사업 진행 과정에 따라 일부 변동될 수 있습니다.
  • 본 투자 상품은 2024년 5월 30일부로 투자금 만기일이 2024년 05월 31일에서 2025년 03월 04일로 연장되고 수익률이 연 14%에서 연 13%로 변경되었습니다. 2024년 5월 30일까지의 수익은 연 14%의 수익률이 적용되며, 그 이후의 수익은 연 13%의 수익률이 적용됩니다.
  • 대출자의 사정, 대출선행조건 미충족, 모집 지연 등의 사유로 예상 대출 실행일보다 대출 실행이 지연될 수 있으며, 이 경우 투자 수익은 실제 대출 실행일부터 발생합니다.

상세정보

  • 담보력 분석

  • 대출자 정보

  • 투자구조

서울특별시 서초구 서초동 1670-3 외 2필지

담보가치520.19억원(감정평가법인 감정가액)

  • 선순위 대출금
  • 선순위 임차보증금
  • 어니스트펀드 대출금
  • 담보가치 잔여금액
  • 선순위 대출금44,500,000,000원
    선순위 임차보증금167,000,000원
  • 어니스트펀드 대출금2,000,000,000원
    담보가치 잔여금액5,351,793,540원
  • LTV89.7%
  • 선순위 임차보증금은 현재 담보물 지상에서 영업 진행중인 점포들의 임차보증금을 합산한 내역이며, 향후 영업 종료 시점 반환될 예정입니다.

위험성 분석

  • 상환시나리오

  • 주요리스크

  • 기타(증빙자료 등)

  • 시나리오 1

    금융기관 본PF 대출

    대출자는 향후 금융기관 본PF 대출을 통해 어니스트펀드 대출금을 전액 상환합니다.

    본 사업장은 유동인구가 풍부한 교대역 상권에 추진되는 주상복합 신축 사업장으로 지하철 2ㆍ3호선 초역세권 입지인 점, 인근 고소득 전문직 종사자 및 가족 단위 주거수요를 흡수할 수 있는 중소형 주거시설 상품 공급 예정으로 양호한 분양성과 예상되는 점 등을 감안 시 금융기관 본PF 대출 가능성이 높을 것으로 예상하고 있습니다.

  • 시나리오 2

    토지 매각

    본건 토지 매각을 통하여 대출금을 상환합니다.

    본건은 필지 분할이 되어 있어 전체 필지 대상 개발사업이 아니더라도 소형 꼬마빌딩 개발을 희망하는 자산가 계층에 개별매각 등을 고려할 수 있습니다.

    다만, 이 경우 매각에 소요되는 시일 만큼 상환이 지연될 수 있습니다.

  • 시나리오 3

    타 금융기관 대환대출

    대출자는 타 금융기관 대환대출로 본건 대출금을 상환할 수 있습니다.

    본 사업장은 강남권 교통 핵심지로 서울 주요 지역으로의 접근성 및 주거 인프라 우수한 점 등을 종합적으로 고려했을 때 만기 도래 시 당사 외 타 금융기관에서 리파이낸싱 진행이 가능할 것으로 예상됩니다.

    이에 따라, 만기 도래 시 당사 외 타 금융기관에서 리파이낸싱 진행이 가능할 것으로 예상됩니다.

여신팀장 의견

심사 총평 보기

  • 본건은 서울 서초구 서초동에 소재한 주상복합 개발사업이 예정된 사업장입니다. 본 사업지는 2ㆍ3호선 교대역 초역세권 입지이며 인근 경부고속도로, 서초IC, 남부순환로 등을 통해 서울 주요 지역으로 진출이 용이합니다.

  • 본 사업지 인근 서초 법조타운, 서울교대, 아파트 밀집단지 등이 소재하여 배후수요 및 유동인구가 풍부하며 인근 서운중, 서초고, 서울고, 은광여고 등이 위치한 명문 학군입니다. 대출자는 최초 대출 실행 당시 지하 4층~지상 14층 규모 주상복합 개발사업을 진행하고자 인접한 토지를 추가 매입하려 하였으나, 토지주들이 사전 협의된 가격보다 높은 매매가로 계약조건을 번복하는 과정에서 사업성이 악화될 우려가 있어 매매협상을 중단하였습니다. 대출자는 현 상황에서 종합적인 숙고 끝에 비교적 저가에 매수한 기확보 3개 필지로 개발사업을 진행하는 것으로 사업계획을 변경할 예정이며, 변경 후 사업규모는 지하 2층~지상 13층 주상복합 1개동입니다.

  • 본건의 우수한 입지 조건과 교통 호재, 서초대로 일대 개발계획 등을 감안 시 사업성 양호하며 본건 브릿지 대출 기간 내 건축허가 완료 후 본PF 대출 또는 타 금융기관 대환대출을 통해 전액 상환할 예정입니다. 또한, 본건 부동산담보신탁 3순위 우선수익권을 대출금의 130%로 설정하고, 대출법인 대표이사 연대보증 및 토지 소유자 물상보증을 통해 상환 안정성을 높였습니다.

자주 묻는 질문

  • 본 투자 상품의 대출 실행 계획은 어떻게 되나요?

  • 추심과 채권 매각은 어떤 절차로 이뤄지나요?

  • 조기상환은 어떤 경우에 발생하나요?

투자시 유의사항

  • 본 투자 상품은 '온라인투자연계금융업 및 이용자 보호에 관한 법률'에 의거한 온라인연계투자 상품입니다.
  • 어니스트펀드는 고객에게 직접 투자를 권유하지 않습니다. 어니스트펀드는 투자자가 어니스트펀드가 제공하는 정보를 확인하고 자체적인 판단으로 투자할 것을 권고합니다.
  • 본 투자 상품은 다양한 보호장치를 지니고 있음에도 불구하고, 원금 손실이 발생할 수 있습니다.
  • 본 투자 상품은 조기 상환이 가능합니다. 따라서 조기 상환 발생 시, 투자 원금은 투자자분들께 지급되고 모집 시 고시된 예상 투자 수익이 변동될 수 있습니다.
  • 본 투자 상품은 대출자의 사정, 대출선행조건 미충족, 모집 지연 등의 사유로 예상 대출 실행일보다 대출 실행이 지연될 수 있습니다.
  • 투자 모집 마감 후 계획사항 및 선행 조건 이행 상황을 재검토하여 대출을 실행하며, 대출을 실행하지 않을 경우에는 즉시 투자 원금을 예치금 계좌로 환불해 드립니다. 또한, 본 투자 상품은 대출 채권에서 발생하는 원리금 수취권 매입 계약에 기반하기 때문에 대출 실행일 이전(투자 모집 기간 포함)의 기간에 대한 이자는 계산되지 않습니다.
  • 상환금 지급은 일반적으로 대출자의 상환일로부터 1 영업일이 소요되며, 최대 5 영업일까지 소요될 수 있습니다. 대출자의 상환일부터 상환금 지급일까지의 이자 수익금은 발생되지 않습니다.
  • 온라인연계투자 상품의 특성상 투자 모집 마감 이후에는 원칙적으로 투자 취소가 불가합니다.
  • 투자한 상품의 채권 현황, 상환 일정, 연체, 손실 등 투자자 공지 사항은 마케팅 수신동의 여부와는 별개로 발송될 수 있습니다.
  • 투자 수수료는 매월 상환금 지급일 직전 원금 잔액의 0.1% (고객 등급에 따른 투자 수수료 할인 폭 미반영된 수치) 에 해당하는 금액이며, 해당 금액을 차감한 금액이 상환금 지급일에 투자자분들께 지급됩니다. 중도 상환 시에는 수수료를 일할 계산하여 차감한 뒤 지급합니다.
  • 고객 등급에 따른 투자 수수료 할인폭과 상품 자체의 투자 수수료 할인폭이 다를 경우, 할인폭이 큰 수수료율로 자동 적용됩니다.