KTX역 인근 LH 매입약정 공동주택 신축 33차
#LH매입약정_KTX강릉역_신축
#LH매입약정_KTX강릉역_신축
2024.01.04 오픈
투자 포인트
- 11
한국토지주택공사(LH) 매입약정 사업장으로 분양리스크 절연
- 22
KTX 강릉역 도보 10분 거리의 우수한 입지
- 33
투자자 수익금 안전관리를 통한 수익금 연체 위험 사전 방지
기본정보
투자자 보호장치
관리형토지신탁 2순위 우선수익권을 대출금액의 130%로 설정
대출법인 대표이사 개인 연대보증
본건 시공사 (주)서창종합건설 법인 연대보증
투자자 수익금 전액 별도 유보
- 본건은 2023년 5월 30일자로 관리형토지신탁계약을 체결하였으며, 기존 담보신탁에서 관리형토지신탁으로 전환되었습니다.
- 상기의 공사기간은 사업 일정에 따라 변동될 수 있습니다.
- 본 투자상품은 당사 사내변호사 및 외부 회계사·변호사·감정평가사 등 전문가가 온투업법 감독규정 시행세칙 제11조의 전문가 확인사항에 대한 확인을 완료하였습니다.
- 본건 관리형토지신탁에 2023년 8월 총 2건의 가압류가 설정되었고 이 중 1건이 2023년 9월 본압류로 이전되었으나, 2023년 11월 전 건 해제되었습니다. 이와 별개로 2023년 11월 1건의 가압류가 설정되었으나, 2023년 12월 해제되었습니다. 다만, 기상악화 및 가압류 발생 등으로 인해 일부 사업지연이 예상되며, 이에 대출자는 공정 정상화 및 만기 내 골조공사를 완료하기 위해 신속한 공사를 진행하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 만기 내 골조공사가 완료되지 않는 경우 추후 만기연장 등을 진행할 가능성이 있습니다.
- 대출자의 사정, 대출선행조건 미충족, 모집 지연 등의 사유로 예상 대출 실행일보다 대출 실행이 지연될 수 있으며, 이 경우 투자 수익은 실제 대출 실행일부터 발생합니다.
상세정보
담보력 분석
대출자 정보
투자구조
강원도 강릉시 교동 793-3 외 4필지
담보가치99.35억원(예상 담보가치)
- 선순위 대출금
- 어니스트펀드 대출금
- 기타 금액
- 여유 금액
- 선순위 대출금2,000,000,000원어니스트펀드 대출금2,500,000,000원
- 기타 금액0원여유 금액5,435,102,500원
- LTV45.29%
- 예상 담보가치는 한국토지주택공사 주택 매입약정서 상의 1 차 감정평가금액입니다. 다만, 실제 매입가는 준공 완료시점 재 감정을 통해 다시 책정되며 이에 따라 담보가치가 증감될 수 있습니다.
위험성 분석
상환시나리오
주요리스크
기타(증빙자료 등)
- 시나리오 1
골조공사 완료 시 지급되는 한국토지주택공사 이행약정금
대출자는 한국토지주택공사로부터 이행약정금을 지급받을 수 있습니다. 이행약정금은 한국토지주택공사에서 매매계약 이행 전 일부 본건 사업 진행을 위하여 지급되는 금액입니다.
대출자는 더 많은 이행약정금 수령을 위해 골조공사가 완료되는 시점에 본건 사업을 관리형토지신탁구조로 전환하고 한국토지주택공사와 대금지급방식을 변경하는 약정을 체결할 예정입니다. 변경된 약정에 따라 한국토지주택공사로부터 이행약정금을 수령할 수 있습니다.
본건 매입약정서 상 감정평가액은 약 99.35억원이며, 관리형토지신탁구조 전환 시 이행약정금은 감정평가금액의 60%인 약 59.6억원으로 예상됩니다. 총 감정평가액 대비 LTV는 45.29%으로 안정적인 수준입니다.
- 시나리오 2
만기연장
본 사업장은 제한사항 해소 및 기상현상 등으로 인하여 일부 사업지연이 예상되며, 대출자는 공정 정상화 및 만기 내 골조공사를 완료하기 위해 신속한 공사를 진행하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 만기 내 골조공사가 완료되지 않는 경우 만기연장을 진행할 수 있습니다.
만기연장 후 골조공사가 완료되는 경우 시나리오1에 의한 LH의 이행약정금으로 상환재원을 마련할 수 있습니다.
이행약정금을 통한 전액상환이 어려운 경우, 대출자는 본건 준공완료 시 기 체결된 매입약정서에 따라 LH와 매매계약을 체결하고 매입대금을 통한 상환재원을 확보할 수 있습니다.
만약, LH 매입약정이 해제 또는 해지되었을 경우 일반분양을 통한 분양수입금 확보가 가능합니다. 다만 이 경우 분양을 진행하는데 추가적인 시간이 소요될 수 있습니다.
여신팀장 의견
투자시 유의사항
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- 투자 모집 마감 후 계획사항 및 선행 조건 이행 상황을 재검토하여 대출을 실행하며, 대출을 실행하지 않을 경우에는 즉시 투자 원금을 예치금 계좌로 환불해 드립니다. 또한, 본 투자 상품은 대출 채권에서 발생하는 원리금 수취권 매입 계약에 기반하기 때문에 대출 실행일 이전(투자 모집 기간 포함)의 기간에 대한 이자는 계산되지 않습니다.
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- 고객 등급에 따른 투자 수수료 할인폭과 상품 자체의 투자 수수료 할인폭이 다를 경우, 할인폭이 큰 수수료율로 자동 적용됩니다.
심사 총평
본 사업장은 강원도 강릉시 교동에 위치한 도시형생활주택 및 오피스텔 신축 사업장입니다. 본건 KTX 강릉역까지 도보 10분 내외로 이동이 가능하며, 영동고속도로 및 동해고속도로 등의 교통망을 통해 시내·외로의 접근성이 우수합니다. 또한 본 사업지 반경 2km 이내 강릉시청 등 관공서와 홈플러스, CGV, 병원 등 다수의 생활인프라가 소재하여 주거환경 양호합니다.
본건은 준공 후 임대주택의 용도로 한국토지주택공사와의 매입 약정을 체결한 사업장으로 분양리스크가 낮습니다. 골조공사 완료 시점 더 많은 이행약정금을 수령하기 위해 2023년 5월 관리형토지신탁 사업 구조로 변경되었습니다. 본건의 시행사 및 시공사는 최근 경기도 여주시에 유사한 구조의 사업을 진행한 이력이 있어 원활한 사업진행이 예상됩니다.
어니스트펀드는 본건 관리형토지신탁 2순위 우선수익권을 대출금의 130%로 설정하였으며, 관리형토지신탁계약에 의해 본건에 투입되는 자금을 면밀히 관리할 예정입니다. 또한, 대출법인 대표이사 개인 및 본건 시공사 법인 연대보증 조건을 통하여 투자 안정성을 강화하였으며, 대출 전 기간 투자자 수익금 전액 별도 유보를 통해 상환 안정성을 높였습니다.