송파구는 '강남 불패'가 아니었다?

전국 부동산 시장 가격 흐름

강연자: 박합수

전) KB국민은행 수석전문위원

저서)  『 대한민국 부동산 10년 후 미래가치에 주목하라』

(원본영상)

Q. 전국 부동산 흐름 변화는 어떤가?

1) 수도권 : 강보합
2) 광역시 : 강보합
3) 지방 : 소폭 상승세
* 가격이 아닌 추이를 뜻함

1) 수도권

• 인천, 경기 지역은 작년에 가격 수직상승 후 정점을 찍고 다시 내려오는 중

•전체적으로 5-6개월 전 이미 하락 추세

2) 광역시

• 대구, 대전 하락 추세

→  대구는 미분양이 많기 때문 (전통적인 강자였던 유성구와 서구가 주춤하며 오히려 대덕구가 오르는 중)

• 광주는 소폭 상승 : 내년까지도 강세일 확률이 높다

→ 광주의 인구가 150만 명 정도이나 미분양 아파트가 딱 2채 뿐이다. 재개발을 중심으로 강세를 보임

3) 지방

• 전남이 약세인 것을 제외하면 강원도, 전북, 경남, 충북 위주로는 상승폭이 높다.

•특히 경남은 공급 절대 부족 시기

→  4년 전 연간 입주 물량이 3만~4만 가구, 올해와 작년은 9000 가구

Q. 그런데 왜 이렇게 지역 별로 다른 걸까?

• 주택이라는 가치는 '지역간 대체성'이 없기 때문이다.

→ 내년까지 대구에는 집이 남아 돌지만 서울 주택 시장과는 전혀 다른 남의 나라 이야기

• 우리나라는 이제 획일적으로 주택 시장 흐름을 진단할 수 없고,

각 지역에 따라 차별적인 전략과 시선을 갖고 접근해야 할 것.

Q. 최근 송파구에서 급매물로 낮은 호가에 거래되었는데, 그래도 '강남불패'니까 끝까지 버틸 수 있을 거라고 보는지?

•사실상 '강남불패' 라고 할 수 있는 것은 서초 반포 / 강남 압구정 정도 뿐

→ 이미 그들만의 리그가 형성된 곳이다.

• '강남불패'의 특징은 그 지역 뿐 아니라 전국구 부자들이 희망하는 주거지역

→ 부산에 사는 부자들도 압구정 현대아파트는 자식에게 물려주면 좋겠다 생각하는 전국구 아파트가 된 것.

•반포의 강점 : 재건축 속도

→ 반포는 새 아파트로 빨리 변하면서 압구정의 낡은 주택에 살기 어려운 젊은 세대 부부의 수요를 적극적으로 흡수했다.

→ 가격이 제일 높아졌다.

•송파가 강남불패에서 빠지는 이유 : 큰 평형 대가 없다.

→ 제일 큰 평수가 51평 (시그니엘, 장미아파트 제외 / 한강변의 새 아파트로는 50평 초반 대가 최고 평수)

→ 부자들은 전통적으로 60평 이하로는 잘 내려가지 않으려는 속성이 있다

→ 강남의 진짜 부자들이 송파로 가서 살진 않고 오히려 그들의 2세는 거주

•진짜 부자들은 강남, 서초 그리고 최근 용산 정도 까지 집중

→ 송파까지는 집중력이 떨어짐

→ 강남/서초 위층, 송파 아랫층 이렇게 계단식 구조로 생각해야 할 것

→ 30억 대가 있으면 송파에서 최고 아파트를 살 수 있겠지만, 서초 반포로 넘어가면 34평형도 어렵다.

→ 다시 말해 송파에서 30억 대가 있으면 오히려 40억 대 정도로 더 보태서 강남으로 진입하려는 현상 

Q. 하락장으로 인한 급매물 추세는 언제까지로 보는지?

•일단 급매물이라고 하면 시세보다 10% 싸게 파는 것

→ 최근에는 5%만 낮춰도 급매물이라고 써 놓지만 사실상은 10%가 되어야 급매물이라고 할 수 있다.

•다주택자 중과 유예가 5월 9일까지 → 올해 하반기 이어 내년 초까지 하락 추세가 이어질 수 있다.

•거래량이 줄어 매물이 쌓이면, 급한 사람이 분명히 있기 때문에 급매물이 나오는 것.

Q. 급매물은 파는 사람 입장이라면 매수자 쪽 입장은 어떻게 보는지?

•매수자의 구매력 자체가 하락된 상황

1) 부동산 가격 단기 급등에 따른 부담감
2) 작년 10월부터 시작된 대출 규제 DSR
3) 금리 인상으로 인한 이자 부담감

1) 부동산 가격 단기 급등에 따른 부담감

•최근 몇 년 사이 아파트 가격이 2배 상승
→ 매수자 입장에서는 '꼭지'에서 사는 건 아닐까 하는 심리적 부담감이 발생

2) 작년 10월부터 시작된 대출 규제 DSR
•DSR은 부동산 시장의 아주 강력한 수요 억제책

•대출을 받아서라도 집을 구매하는 것이 불가능해짐

•주담대 뿐 아니라 모든 대출의 원금과 이자를 소득의 40%를 기준으로 나눠서 내야하기 때문

•사실상 저소득층 입장에서는 주거 사다리 차단

• 앞으로 빈익빈 부익부가 강화될 가능성이 있다.

3) 금리 인상으로 인한 이자 부담감

•4월 말 기준으로 주담대 평균 금리가 3.90% (2.5% 에서 급격하게 올랐다.)

•하반기에 미국 상황에 따라 우리나라 기준 금리도 1%가 더 오르게 되면 대출금리가 5%에 육박

→ 과거 5% 금리였을 때 사회적으로 가장 큰 이슈는 하우스 푸어였다.

→ 대출 상환 때문에 일상 생활이 어려운 상황 발생 (부동산 시장 뿐 아니라 경제침체까지 우려)

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