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관리형토지신탁, 정확히 이해하기

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건설자금 PF 상품의 설명서를 보면 투자자 보호장치 중 관리형토지신탁을 자주 확인할 수 있습니다.



예시 : 청수행정타운 롯데시네마타워 신축 상품



먼저 신탁사에 대해 복습해보자면, 신탁사는 시행사의 업무 중 자금과 관련된 부분을 대신해서 수행합니다.

(참고하면 좋은 글 : 신탁사와 책임준공확약의 의미 알아보기)




  토지 신탁을 하는 이유는 무엇일까요?


일반적으로 토지 소유자들은 건물을 짓는 일이나 택지를 조성하는 데에 필요한 전문적인 지식과 자금 관리 노하우가 없는 경우가 많아요. 건축 사업에 대해 잘 알고 있는 사람들만이 땅을 사는 것은 아니니까요.


그렇기 때문에 건축 사업을 진행할 때는 부동산에 대해 더 전문적인 경험이  많은 ‘신탁사’가 중간에서 함께 하게 됩니다.




  관리형 토지신탁이란?


건축사업에서 토지신탁을 하게 되면 신탁사가 사업의 시행사, 즉 사업의 주인 역할을 대신합니다. 사업의 근본이 되는 '땅'의 주인이 신탁사에게 땅을 맡겼으니까요.


신탁사는 갖고 있는 노하우와 전문지식을 바탕으로 신탁 받은 토지를 활용해 건축 사업을 진행하고, 이 사업을 통해 발생한 분양이나 임대 수익을 다시 토지 소유자에게 돌려줍니다.




  ‘관리형’ 라고 붙은 이유는?


토지신탁 종류는 보통 관리형토지신탁과 차입형토지신탁으로 나뉩니다. 이 둘은 ‘사업비’를 누가 갖고와야 하느냐에 따라 달라요.


차입형토지신탁은 신탁사에서 자체 자금으로 사업비까지 조달해야 합니다. 신탁사의 리스크가 조금 더 크겠죠.


그러나 관리형토지신탁은 신탁사가 아닌 토지 소유자나 시공사가 사업비 조달의 의무를 가집니다. 그래서 사업비 확보를 본 PF대출을 통해 하는 것이고요. 우리가 PF 상품에서 ‘관리형토지신탁’ 구조를 볼 수 있는 이유이기도 합니다.


관리형토지신탁은 말 그대로 신탁사에서 '관리'를 도맡아 한다고 볼 수 있겠어요. 필요한 업무를 대신해서 수행하고, 이와 관련한 모든 자금을 관리하는 거죠.




  관리형토지신탁이 보호하는 것


신탁사는 시행사의 파산 위험이나 자금 관리 위험으로부터 보호하기 위해 함께합니다. 보통 땅의 주인은 개인인 경우가 많은데요, 개인이 사업을 진행하다보면 투자자나 분양자의 돈을 개인적으로 사용할 수도 있고, 자금 계산의 오류로 갑자기 파산을 하게 될 수도 있습니다. 그러한 위험을 함께 부담하고 보호하는 신탁사가 없다면 어느날 갑자기 투자한 금액이 사라져버리는 일이 발생할 수도 있어요. 


관리형토지신탁을 맺은 신탁사는 실질적인 사업 주체의 역할을 한다고 위에서 말씀드렸습니다. 이에 따라 계약을 맺을 때의 법적 필요 서류에도 신탁사의 명의로 계약이 체결되어 안정성이 더 강화됩니다. 시공사 입장에서도 건축 인허가라던가, 준공 검사 등에 있어서 보다 안정적인 신탁사가 주체로 진행하니 부담이 덜하고요.


예시: 청수행정타운 롯데시네마 신축 상품


실제로 어니스트펀드 상품 페이지에서 상품과 관련한 증빙 서류를 확인해보면, 건축주가 신탁사로 체결되어 있는 것을 확인해보실 수 있습니다.




시행사와 시공사의 차이에 대해서도 확인해 보세요.






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